Os compradores estrangeiros adquiriram mais de 59 mil milhões de dólares em propriedades residenciais nos EUA no ano passado, de acordo com a National Association of Realtors(NAR), o que demonstra o imenso potencial dos investidores internacionais no mercado imobiliário americano. No entanto, navegar pelo cenário do financiamento pode ser um desafio para os estrangeiros, especialmente quando se trata de garantir uma hipoteca que atenda às suas necessidades específicas.
Entra no mundo dos empréstimos não-QM, uma opção de financiamento especializada concebida para acomodar mutuários que podem não se enquadrar no molde de empréstimo tradicional. Neste post do blog, vamos mergulhar nos meandros dos empréstimos não-QM, revelando como eles podem desbloquear oportunidades de investimento para aqueles que procuram capitalizar no mercado de imóveis para locação nos EUA.
O que são hipotecas não qualificadas (empréstimos não-QM)?
Os empréstimos hipotecários não qualificados (Non-QM loans) são produtos hipotecários que não estão em conformidade com as diretrizes rigorosas estabelecidas pelo Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) para os empréstimos hipotecários qualificados (QMs). Este tipo de empréstimo oferece maior flexibilidade nas normas de subscrição do que as oferecidas pelos credores hipotecários que seguem as regras estabelecidas pela FHA, Fannie Mae ou Freddie Mac.
Estes critérios de elegibilidade mais flexíveis podem proporcionar aos investidores estrangeiros acesso a financiamentos que, de outra forma, poderiam ser inatingíveis através dos requisitos de crédito dos produtos hipotecários tradicionais. Ao satisfazerem uma gama diversificada de necessidades dos investidores imobiliários, estes empréstimos constituem uma ferramenta valiosa para desbloquear oportunidades de investimento nos EUA.
Caraterísticas de um empréstimo hipotecário não-QM
As principais caraterísticas dos empréstimos à habitação não-QM incluem frequentemente:
- Flexibilidade nas diretrizes de subscrição: Estas opções de empréstimo oferecem normas de subscrição alternativas, acomodando fontes de rendimento e perfis de crédito não tradicionais. Esta flexibilidade torna mais fácil para os cidadãos estrangeiros qualificarem-se para o financiamento de propriedades de investimento.
- Não exige pontuação FICO: Os empréstimos não-QM não requerem uma pontuação FICO para aprovação, o que os torna uma opção atractiva para os investidores que podem não ter um historial de crédito estabelecido nos Estados Unidos.
- Acesso a financiamento para vários tipos de propriedades: Os programas de empréstimos podem abranger vários tipos de propriedades, incluindo arrendamentos unifamiliares (SFRs), arrendamentos de férias e de curto prazo (STRs) e pequenas propriedades com várias unidades, permitindo aos investidores diversificar as suas carteiras.
- Potencial para montantes de empréstimo mais elevados: Pode permitir montantes de empréstimo mais elevados do que os produtos hipotecários tradicionais, proporcionando opções de financiamento adicionais para investidores que procuram propriedades maiores ou mais caras.
- Opção de usar pontos de desconto: Os mutuários podem comprar pontos de desconto para baixar a taxa de juro da hipoteca, poupando potencialmente milhares de dólares ao longo da vida do empréstimo.
- Opções de pré-pagamento: Alguns oferecem opções de pré-pagamento, permitindo que os mutuários reembolsem os seus empréstimos para compra de casa mais cedo, o que pode poupar nos custos dos juros.
- Separa da classificação de crédito pessoal no país de origem: Pode ser estruturado como financiamento empresarial utilizando uma entidade americana como uma LLC.
Existem também alguns riscos potenciais que os mutuários devem ter em conta. Algumas instituições de crédito podem oferecer empréstimos com taxas variáveis ou opções só com juros. As taxas de juro ajustáveis podem flutuar ao longo do tempo e criar incerteza para os mutuários relativamente aos pagamentos futuros da hipoteca. Além disso, as opções de pagamento só com juros, embora inicialmente atraentes, podem resultar em amortização negativa se os pagamentos do mutuário não cobrirem o montante total dos juros, fazendo com que o saldo do empréstimo aumente em vez de diminuir.
Esta opção oferece várias vantagens, incluindo pagamentos mensais previsíveis, proteção contra as flutuações das taxas de juro e amortização do empréstimo para reduzir gradualmente o saldo do capital ao longo do tempo. Esta estrutura também ajuda a garantir que os mutuários criem capital próprio na sua propriedade e, em última análise, trabalhem no sentido da propriedade total.
Como se qualificar para um empréstimo não-QM
Para se qualificar para um empréstimo não-QM como cidadão estrangeiro, é necessário cumprir critérios de elegibilidade específicos e fornecer a documentação necessária. Embora cada instituição de crédito possa ter o seu próprio conjunto de requisitos, iremos descrever as diretrizes gerais utilizadas pela Lendai.
As diretrizes de subscrição da Lendai são concebidas para avaliar cuidadosamente os pedidos de empréstimo e determinar a adequação dos mutuários para empréstimos não-QM. As diretrizes baseiam-se em quatro factores principais que contribuem para uma avaliação exaustiva da estabilidade financeira e da capacidade de crédito do mutuário.
- Valor do imóvel: A Lendai considera o valor de mercado da propriedade a ser financiada, conforme determinado por um avaliador licenciado. O valor de uma propriedade é crucial para estabelecer o rácio empréstimo/valor (LTV), que afecta a elegibilidade do mutuário e os termos do empréstimo. A Lendai oferece empréstimos com até 75% de LTV, dependendo do tipo de propriedade, do perfil financeiro do mutuário e da verificação de renda.
- Rácio de cobertura do serviço da dívida da propriedade (DSCR): O DSCR mede a capacidade do imóvel para gerar rendimentos de rendas suficientes para cobrir os pagamentos da hipoteca, impostos e prémios de seguro. A Lendai avalia o DSCR do imóvel para garantir que o investimento gere fluxo de caixa suficiente para cumprir as obrigações do empréstimo do mutuário.
- Liquidez do mutuário: A Lendai tem em conta a liquidez do mutuário, que inclui reservas de caixa e outros activos líquidos, para garantir que este pode cobrir vários meses de pagamentos da hipoteca, impostos e prémios de seguro. Uma liquidez suficiente constitui uma rede de segurança para os mutuários e reduz o risco de incumprimento em caso de circunstâncias imprevistas ou de flutuações nos rendimentos das rendas.
- Perfil de crédito do mutuário no país de origem: Embora uma pontuação de crédito dos EUA possa não ser exigida para empréstimos não-QM, a Lendai ainda avalia o perfil de crédito do mutuário em seu país de origem. Os cidadãos estrangeiros podem fornecer um relatório de crédito do seu país de origem, ou referências de crédito alternativas e declarações fiscais, para demonstrar a sua responsabilidade de crédito e histórico de reembolso.
Dicas para selecionar empréstimos não-QM

Os empréstimos não-QM apresentam tanto oportunidades como desafios para investir no mercado de arrendamento dos EUA. Estes empréstimos oferecem diretrizes de subscrição flexíveis, acesso a financiamento para vários tipos de propriedades e potencial para montantes de empréstimo mais elevados. No entanto, também podem ter disponibilidade limitada, porque nem todos os credores oferecem empréstimos não-QM ou estão dispostos a trabalhar com investidores estrangeiros.
Para navegar com êxito no processo de empréstimo não-QM, considera as seguintes sugestões:
- Pesquisa e compara diferentes credores não-QM: Nem todos os credores não-QM são criados da mesma forma. Dedica algum tempo a pesquisar vários credores, a comparar os seus produtos de empréstimo, taxas de juro, comissões e diretrizes de subscrição para encontrares a melhor solução para as tuas necessidades e particularidades de investimento.
- Assegura uma documentação completa e exacta: Fornecer documentação completa e exacta é crucial para um processo de aprovação de empréstimo sem problemas. Prepara-te para apresentar uma identificação válida, prova de rendimento, relatórios de crédito estrangeiros ou referências de crédito alternativas, extractos bancários e um relatório de avaliação da propriedade.
- Constrói um perfil de crédito forte: Embora uma pontuação de crédito nos EUA possa não ser exigida para empréstimos não-QM, um perfil de crédito forte no seu país de origem pode melhorar as suas hipóteses de garantir termos de empréstimo e taxas de juro favoráveis. Estabelece um bom histórico de crédito pagando as contas a tempo, reduz os níveis elevados de dívida para manter um rácio dívida/rendimento (DTI) razoável e gere o seu crédito de forma responsável.
- Planeia os custos adicionais: Prepara-te para os custos adicionais associados à compra de uma propriedade para arrendamento nos EUA, incluindo custos de fecho, impostos sobre a propriedade, prémios de seguro e taxas de gestão da propriedade. Inclui estas despesas nos teus cálculos de investimento para ajudar a garantir um empreendimento lucrativo.
- Mantém-te informado sobre as tendências do mercado: Mantém-te atualizado sobre as tendências do mercado imobiliário dos EUA, taxas de juro e alterações regulamentares que possam ter impacto nas tuas decisões de investimento e opções de financiamento.
- Trabalha com um agente imobiliário e um credor experientes: A parceria com um agente imobiliário e credor experiente, especializado em trabalhar com cidadãos estrangeiros, pode ser inestimável. Eles podem ajudar-te a identificar propriedades adequadas, a navegar no processo de empréstimo e a garantir que toda a documentação necessária está em ordem.
Seguindo estas dicas, esperamos que tu, como investidor estrangeiro, possas navegar melhor no processo de empréstimo não-QM e garantir o financiamento necessário para investir com sucesso no mercado imobiliário de arrendamento dos EUA. Se quiseres continuar a aprender sobre o percurso de um Empréstimo Não-QM, fica atento a futuros artigos onde abordaremos o processo de venda do Empréstimo Não-QM nos mercados de capitais.