¿Qué es un préstamo no QM para extranjeros?

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Los compradores extranjeros adquirieron el año pasado propiedades residenciales estadounidenses por valor de más de 59.000 millones de dólares, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios(NAR), lo que demuestra el inmenso potencial que tiene el mercado inmobiliario estadounidense para los inversores internacionales. Sin embargo, navegar por el panorama de la financiación puede ser un reto para los extranjeros, sobre todo cuando se trata de conseguir una hipoteca que se adapte a sus necesidades particulares.

Entra en el mundo de los préstamos no QM, una opción de financiación especializada diseñada para acomodar a los prestatarios que pueden no encajar en el molde de los préstamos tradicionales. En esta entrada del blog, nos sumergiremos en los entresijos de los préstamos no QM, revelando cómo pueden desbloquear oportunidades de inversión para quienes buscan capitalizar en el mercado inmobiliario de alquiler de EEUU.

¿Qué son las hipotecas no cualificadas (préstamos no QM)?

Las hipotecas no cualificadas (préstamos no QM) son productos hipotecarios que no se ajustan a las estrictas directrices establecidas por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) para los préstamos hipotecarios cualificados (QM). Este tipo de préstamo ofrece mayor flexibilidad en las normas de suscripción que los ofrecidos por los prestamistas hipotecarios que siguen las normas establecidas por la FHA, Fannie Mae o Freddie Mac.

Estos criterios de elegibilidad más flexibles pueden proporcionar a los inversores extranjeros acceso a una financiación que de otro modo sería inalcanzable mediante los requisitos de crédito de los productos hipotecarios tradicionales. Al satisfacer una amplia gama de necesidades de los inversores inmobiliarios, estos préstamos constituyen una valiosa herramienta para desbloquear oportunidades de inversión en Estados Unidos.

Características de un préstamo hipotecario no QM

Las características clave de los préstamos hipotecarios no QM suelen incluir:

  • Flexibilidad en las directrices de suscripción: Estas opciones de préstamo ofrecen normas de suscripción alternativas, que dan cabida a fuentes de ingresos y perfiles crediticios no tradicionales. Esta flexibilidad facilita a los ciudadanos extranjeros el acceso a la financiación de bienes de inversión.
  • Sin requisito de puntuación FICO: Los préstamos no QM no requieren una puntuación FICO para su aprobación, lo que los convierte en una opción atractiva para los inversores que no tengan un historial crediticio establecido en Estados Unidos.
  • Acceso a financiación para varios tipos de propiedad: Los programas de préstamos pueden dirigirse a una serie de tipos de propiedades, incluidos los alquileres unifamiliares (SFR), los alquileres vacacionales y de corta duración (STR) y las pequeñas propiedades de varias unidades, lo que permite a los inversores diversificar sus carteras.
  • Posibilidad de mayores importes de préstamo: Puede permitir importes de préstamo más elevados que los productos hipotecarios tradicionales, proporcionando opciones de financiación adicionales a los inversores que buscan propiedades más grandes o más caras.
  • Opción de utilizar puntos de descuento: Los prestatarios pueden comprar puntos de descuento para reducir el tipo de interés de la hipoteca, ahorrando potencialmente miles de dólares durante la vida del préstamo.
  • Opciones de pago anticipado: Algunos ofrecen opciones de pago anticipado, que permiten a los prestatarios amortizar anticipadamente sus préstamos para la compra de vivienda, lo que puede ahorrar en costes de intereses.
  • Independiente de la calificación crediticia personal en el país de origen: Puede estructurarse como financiación empresarial utilizando una entidad estadounidense como una LLC.

También existen algunos riesgos potenciales que los prestatarios deben conocer. Algunos prestamistas pueden ofrecer préstamos con tipos variables u opciones de sólo intereses. Los tipos de interés variables pueden fluctuar con el tiempo y crear incertidumbre a los prestatarios respecto a los futuros pagos de la hipoteca. Además, las opciones de pago de sólo intereses, aunque inicialmente atractivas, pueden dar lugar a una amortización negativa si los pagos del prestatario no cubren el importe total de los intereses, haciendo que el saldo del préstamo aumente en lugar de disminuir.

Esta opción ofrece varias ventajas, como pagos mensuales predecibles, protección contra las fluctuaciones de los tipos de interés y amortización del préstamo para reducir de forma constante el saldo de capital con el tiempo. Esta estructura también ayuda a garantizar que los prestatarios acumulen capital en su propiedad y, en última instancia, trabajen para conseguir la plena propiedad.

Cómo reunir los requisitos para un préstamo no QM

Reunir los requisitos para un préstamo no QM como extranjero implica cumplir unos criterios de elegibilidad específicos y aportar la documentación necesaria. Aunque cada prestamista puede tener su propio conjunto de requisitos, expondremos las directrices generales utilizadas por Lendai.

Las directrices de suscripción de Lendai están diseñadas para evaluar cuidadosamente las solicitudes de préstamo y determinar la idoneidad de los prestatarios para los préstamos no QM. Las directrices se basan en cuatro factores principales que contribuyen a una evaluación exhaustiva de la estabilidad financiera y la solvencia del prestatario.

  1. Valor del inmueble: Lendai tiene en cuenta el valor de mercado del inmueble que se financia, determinado por un tasador autorizado. El valor del inmueble es crucial para establecer la relación préstamo-valor (LTV), que afecta a la elegibilidad del prestatario y a las condiciones del préstamo. Lendai ofrece préstamos con una LTV de hasta el 75%, dependiendo del tipo de propiedad y del perfil financiero y la verificación de ingresos del prestatario.
  2. Coeficiente de cobertura del servicio de la deuda de la propiedad (DSCR): El DSCR mide la capacidad de la propiedad para generar ingresos por alquiler suficientes para cubrir los pagos de la hipoteca, los impuestos y las primas de seguro. Lendai evalúa el DSCR de la propiedad para asegurarse de que la inversión genera suficiente flujo de caja para cumplir las obligaciones del préstamo.
  3. Liquidez del prestatario: Lendai tiene en cuenta la liquidez del prestatario, que incluye las reservas de efectivo y otros activos líquidos, para asegurarse de que pueden cubrir varios meses de pagos de hipoteca, impuestos y primas de seguro. Una liquidez suficiente proporciona una red de seguridad a los prestatarios y reduce el riesgo de impago en caso de circunstancias imprevistas o fluctuaciones en los ingresos por alquiler.
  4. Perfil crediticio del prestatario en el país de origen: Aunque no se exija una puntuación crediticia estadounidense para los préstamos no QM, Lendai sigue evaluando el perfil crediticio del prestatario en su país de origen. Los extranjeros pueden aportar un informe crediticio de su país de origen, o referencias crediticias alternativas y declaraciones de la renta, para demostrar su responsabilidad crediticia y su historial de reembolsos.

Consejos para seleccionar préstamos no QM

Los préstamos no QM presentan tanto oportunidades como retos para invertir en el mercado de alquiler estadounidense. Estos préstamos ofrecen directrices de suscripción flexibles, acceso a la financiación para diversos tipos de propiedad y la posibilidad de obtener importes de préstamo más elevados. Sin embargo, también pueden tener una disponibilidad limitada, porque no todos los prestamistas ofrecen préstamos no QM o están dispuestos a trabajar con inversores extranjeros.

Para desenvolverte con éxito en el proceso de un préstamo no QM, ten en cuenta los siguientes consejos:

  • Investiga y compara diferentes prestamistas sin QM: No todos los prestamistas no QM son iguales. Tómate tu tiempo para investigar a varios prestamistas, comparar sus productos de préstamo, tipos de interés, comisiones y directrices de suscripción para encontrar el que mejor se adapte a tus necesidades y particularidades de inversión.
  • Garantizar una documentación completa y precisa: Proporcionar una documentación completa y precisa es crucial para que el proceso de aprobación del préstamo sea fluido. Prepárate para presentar un documento de identidad válido, una prueba de ingresos, informes de crédito extranjeros o referencias crediticias alternativas, extractos bancarios y un informe de tasación de la propiedad.
  • Construye un sólido perfil crediticio: Aunque puede que no se exija una puntuación crediticia en EE.UU. para los préstamos no QM, un perfil crediticio sólido en tu país de origen puede mejorar tus posibilidades de conseguir condiciones de préstamo y tipos de interés favorables. Establece un buen historial crediticio pagando las facturas a tiempo, reduce los niveles elevados de deuda para mantener un ratio deuda-ingresos (DTI) razonable y gestiona tu crédito de forma responsable.
  • Planifica los costes adicionales: Prepárate para los costes adicionales asociados a la compra de una propiedad de alquiler en EE.UU., incluidos los costes de cierre, los impuestos sobre la propiedad, las primas de seguro y los gastos de gestión de la propiedad. Incluye estos gastos en los cálculos de tu inversión para asegurarte una empresa rentable.
  • Mantente informado sobre las tendencias del mercado: Mantente al día de las tendencias del mercado inmobiliario estadounidense, los tipos de interés y los cambios normativos que puedan afectar a tus decisiones de inversión y opciones de financiación.
  • Trabaja con un agente inmobiliario y un prestamista con experiencia: Asociarse con un agente inmobiliario y un prestamista con conocimientos especializados en trabajar con extranjeros puede ser muy valioso. Pueden ayudarte a identificar propiedades adecuadas, a navegar por el proceso de préstamo y a asegurarte de que toda la documentación necesaria está en orden.

Siguiendo estos consejos, esperamos que tú, como inversor extranjero, puedas desenvolverte mejor en el proceso del préstamo no QM y conseguir la financiación necesaria para invertir con éxito en el mercado inmobiliario de alquiler estadounidense. Si quieres seguir aprendiendo sobre el viaje de un Préstamo No QM, permanece atento a futuros artículos en los que cubriremos el proceso de venta de un Préstamo No QM en los mercados de capitales.

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