Maximizar os retornos em Fix and Flips: Opções de financiamento para investidores internacionais

Há uma estratégia de investimento imobiliário que se destaca pela sua natureza dinâmica e pelo potencial que apresenta para retornos rápidos e gratificantes: o fix and flips.

Esta abordagem ao investimento imobiliário não se trata apenas de comprar barato e vender caro. É uma combinação de arte e ciência, que exige conhecimento das tendências do mercado, dos custos de renovação e, mais importante, do financiamento de toda a operação de forma eficiente com um empréstimo para “fixar e inverter”.

Navegar nestas águas financeiras traz consigo um conjunto único de desafios e oportunidades. Desde o cálculo do Valor Após Reparação (ARV) até à compreensão da regra dos 70%, cada passo é um componente crítico para maximizar o potencial do teu investimento.

Mas, com uma abordagem estratégica e o financiamento certo, o mundo do investimento “fix and flip” abre um mundo de possibilidades para aumentar a tua carteira de imóveis e atingir os teus objectivos de investimento no mercado imobiliário dos EUA.

Como funcionam os empréstimos para aquisição de imóveis?

Os empréstimos Fix and Flip são ferramentas financeiras especializadas concebidas para apoiar os investidores no processo de compra, renovação e venda de propriedades com lucro.

Estes empréstimos respondem especificamente às exigências únicas de prazos e custos dos projectos de “fix and flip”, oferecendo uma mistura de financiamento de compra e de renovação sob um único ponto de vista. Esta opção de financiamento é crucial para explorar o potencial de inversão de propriedade sem ter de obter uma hipoteca tradicional de longo prazo.

Para dominar os investimentos “fix and flip” – e, por extensão, os empréstimos “fix and flip” – são essenciais duas métricas fundamentais: a regra dos 70% e a fórmula do Valor Após Reparação (ARV). Estes princípios orientam os investidores na tomada de decisões informadas sobre quais as propriedades em que devem investir e como orçamentar os seus projectos.

Regra dos 70%

A regra dos 70% é uma diretriz amplamente utilizada que sugere que um investidor não deve pagar mais de 70% do valor de mercado de um imóvel menos os custos de renovação do imóvel. Esta regra é fundamental para salvaguardar as tuas margens de investimento. Ajuda a garantir que não está a pagar a mais por uma propriedade, deixando um espaço amplo para despesas de renovação e potencial lucro na venda.

Valor após reparação (ARV)

O ARV representa o valor estimado da propriedade após a conclusão de todas as reparações e melhorias. O cálculo do ARV requer uma visão apurada do mercado e uma compreensão de como as várias melhorias irão aumentar o valor da propriedade.

Para além de ser uma parte fundamental da regra dos 70%, também desempenha um papel crítico na determinação do montante que pode pedir emprestado com um empréstimo para “fixar e inverter”. Os credores utilizam frequentemente o ARV para avaliar a viabilidade do seu projeto e o rácio empréstimo/valor, o que, por sua vez, influencia a sua disponibilidade para financiar o seu empreendimento.

Imóveis em dificuldades

As propriedades em dificuldades são fundamentais para a estratégia de “consertar e inverter”, permitindo que os investidores comprem abaixo do valor de mercado. Trata-se de casas que estão à beira da execução hipotecária, que já foram executadas e são propriedade de um banco ou que se encontram em alguma forma de dificuldades financeiras.

O que são imóveis em dificuldades?

Uma propriedade em dificuldades é normalmente uma casa cujo proprietário não consegue cumprir as obrigações hipotecárias, o que leva a um estado de pré-execução hipotecária, execução hipotecária ou reintegração de posse pelo banco (conhecido como Real Estate Owned ou propriedades REO). Estas situações resultam de várias dificuldades financeiras enfrentadas pelo proprietário, tais como desemprego, divórcio, emergências médicas ou má gestão financeira.

Razões para a angústia

O incumprimento das obrigações imobiliárias decorre geralmente de dificuldades financeiras do proprietário, que o impossibilitam de pagar as suas hipotecas. Isto pode levar a vários cenários, incluindo:

  • Pré-execução hipotecária, quando o credor notificou o devedor do incumprimento, mas a propriedade ainda não foi executada.
  • Leilões de execução hipotecária, em que a propriedade é vendida ao licitante que fizer a melhor oferta para recuperar o montante do empréstimo em falta.
  • Propriedades detidas pelo banco (REO), que foram executadas e são agora propriedade do banco.
  • Propriedades detidas pelo governo, que são casas que foram apreendidas pelo governo devido a penhoras fiscais ou outras questões legais.

Identificar propriedades em dificuldades

Encontrar propriedades em dificuldades requer diligência e, por vezes, estratégias criativas, uma vez que estas nem sempre constam das listas tradicionais de imóveis. Eis alguns métodos para os identificar:

  • Listagens e bases de dados online: Os sites especializados em propriedades em dificuldades podem ser recursos valiosos. Procura listagens marcadas como “propriedade do banco”, “REO” ou “execução hipotecária”.
  • Registos do tribunal local: Os avisos de pré-execução e de execução hipotecária são registos públicos. Visitar o teu tribunal local pode revelar potenciais investimentos.
  • Trabalha em rede: Agentes imobiliários, advogados e até residentes locais podem ter pistas sobre propriedades em dificuldades.
  • Campanhas de correio direto: A publicidade direta dirigida aos proprietários de casas que não pagam a hipoteca ou os impostos pode criar oportunidades.
  • Conduzir para ganhar dinheiro: Conduzir pelos bairros para detetar sinais de negligência, como relvados crescidos ou janelas fechadas com tábuas, pode indicar uma propriedade em dificuldades.

Embora o investimento em propriedades depreciadas possa oferecer retornos significativos, é importante realizar uma diligência e uma análise de mercado minuciosas.

Realização de uma análise de mercado

A realização de uma análise completa do mercado é a pedra angular de um investimento bem-sucedido de “consertar e inverter” e um passo fundamental para garantir o financiamento. Este processo envolve a avaliação de vários factores que influenciam o mercado imobiliário, os valores das propriedades e, em última análise, a rentabilidade do seu investimento.

Igualmente importante é o facto de uma análise de mercado bem estudada reforçar o seu caso quando aborda as entidades financiadoras para obter financiamento, demonstrando a devida diligência e o potencial para um retorno rentável do investimento.

Tendências imobiliárias locais

Manter-se informado sobre as tendências imobiliárias locais é crucial para identificar o momento certo para comprar e vender. Isto inclui compreender as condições actuais e projectadas do mercado, tais como a procura dos compradores, os níveis de inventário e a média de dias no mercado. A análise destas tendências ajuda-o a avaliar a saúde geral do mercado imobiliário e a antecipar mudanças que possam ter impacto no seu investimento.

Identificar bairros desejáveis

O sucesso de um projeto de “fix and flip” depende da sua localização. Pesquisar e identificar bairros com procura, que mostrem sinais de crescimento ou que estejam a ser revitalizados pode levar a reviravoltas mais lucrativas. Os factores a considerar incluem distritos escolares, taxas de criminalidade, comodidades locais e acesso a transportes.

Imóveis fora do mercado e cães de caça imobiliários

As propriedades fora do mercado podem ser jóias escondidas, oferecendo oportunidades de compra abaixo do mercado. Uma forma de encontrar estas propriedades é através de “bird dogs” do sector imobiliário – indivíduos que procuram potenciais oportunidades de investimento mediante o pagamento de uma taxa ou comissão. Os “bird dogs” podem ser inestimáveis em mercados competitivos, fornecendo-te pistas sobre propriedades que ainda não estão listadas no mercado aberto, dando-te uma vantagem na aquisição de propriedades promissoras para reparar e inverter.

Avaliação do valor da propriedade e do potencial de valorização

Esta parte da análise de mercado envolve a análise de vendas comparáveis (comps) na zona, a avaliação do estado do imóvel e a estimativa do custo e do impacto das renovações. Os investidores também devem considerar factores a longo prazo que podem afetar o valor dos imóveis, tais como desenvolvimentos de infra-estruturas planeados ou alterações nas leis de zonamento. Uma avaliação exacta do imóvel garante que está a fazer um bom investimento e estabelece as bases para determinar o seu orçamento de renovação e a margem de lucro esperada.

Riscos específicos do mercado

Todos os mercados imobiliários têm o seu próprio conjunto de riscos, tais como catástrofes naturais, recessões económicas ou saturação excessiva de propriedades vendidas. A realização de uma avaliação de riscos como parte da tua análise de mercado pode ajudar-te a identificar e a mitigar potenciais desafios. Compreender estes riscos permite aos investidores planear contingências e tomar decisões de investimento mais estratégicas.

Como estimar o potencial ROI de um imóvel “Fix and Flip

Ao considerar o potencial retorno do investimento (ROI) para projectos imobiliários de “fix and flip”, entram em jogo vários elementos-chave:

  • Preço de aquisição: O preço de compra da propriedade é o ponto de partida para calcular o ROI. Se conseguires uma propriedade abaixo do valor de mercado, o que muitas vezes é possível com propriedades em dificuldades, podes aumentar substancialmente o potencial de lucro.
  • Custos de renovação: Inclui todas as despesas relacionadas com a reabilitação e melhoria da propriedade. É fundamental fazer uma estimativa exacta dos custos de renovação, porque uma subestimação pode reduzir os lucros, ao passo que uma sobrestimação pode dissuadi-lo de um projeto viável. Os custos incluem mão de obra, materiais, licenças e uma cobertura para reparações inesperadas.
  • Valor após a reparação (ARV): Este é o valor projetado da propriedade após a conclusão de todas as renovações. O ARV é determinado pela análise de vendas comparáveis na área e pela compreensão do impacto das suas melhorias no valor da propriedade.
  • Condições de mercado: As condições actuais e previstas do mercado imobiliário na tua área influenciam o ROI. Factores como a procura de habitação, as taxas de juro e a estabilidade económica desempenham um papel importante na rapidez e rentabilidade com que podes vender uma propriedade.
  • Custos de manutenção: Estes são os custos associados à propriedade do imóvel durante o processo de renovação e venda, incluindo impostos sobre a propriedade, seguros, serviços públicos e juros do empréstimo. Minimizar o período de retenção reduz esses custos, o que, por sua vez, pode aumentar o ROI.
  • Despesas de venda: Ao calcular o ROI, considera os custos de venda da propriedade, que podem incluir comissões de agentes imobiliários, taxas de fecho e quaisquer concessões ao comprador.
  • Prazo: A duração do processo de renovação e venda também afecta o ROI. Um prazo mais rápido significa custos de manutenção mais baixos e permite-lhe avançar para o projeto seguinte mais cedo, aumentando potencialmente o seu retorno total.

Exemplo de um investimento “Fix and Flip

Agora, vamos analisar um exemplo hipotético que ilustra o processo de “fix and flip” desde a aquisição até à venda.

Encontrar o imóvel certo

Depara-se com uma propriedade em dificuldades num bairro promissor. A casa, apesar de necessitar de actualizações e reparações significativas, está localizada numa área conhecida pelo aumento do valor das propriedades. Compra a propriedade por $150.000, um preço muito abaixo do valor de mercado estimado de $250.000 devido ao seu estado.

Financiamento do projeto

Para financiar a compra e a renovação, obtém um empréstimo a curto prazo com uma taxa de juro de 10% ao ano. Dado o âmbito do trabalho necessário, estima os custos de renovação em $50.000. Isto inclui materiais, mão de obra, licenças e uma contingência para despesas inesperadas.

Fase de renovação

Durante os três meses seguintes, gere diligentemente o processo de renovação. As actualizações incluem uma remodelação da cozinha, melhoramentos na casa de banho, novo pavimento em toda a casa e uma nova camada de tinta no interior e exterior. Além disso, melhora a atração pelo exterior com melhoramentos paisagísticos.

Custos de detenção

Durante a renovação, incorre em custos de detenção no total de $9.000. Esses custos incluem impostos sobre a propriedade, seguros, contas de serviços públicos e juros do empréstimo.

Vender o imóvel

Depois de concluídas as renovações, a propriedade fica com um aspeto espetacular e está pronta para ser comercializada. Com base em vendas comparáveis na área e na qualidade das suas actualizações, o valor após reparação (ARV) da propriedade é estimado em $250.000. Coloca o imóvel à venda e, no prazo de um mês, aceita uma oferta pelo preço pedido.

Cálculo do ROI

Agora, vamos analisar os números para compreender o teu retorno do investimento (ROI):

  • Preço de compra: $150.000
  • Custos de renovação: $50,000
  • Custos de manutenção: $9,000
  • Investimento total: $209.000
  • Preço de venda: $250.000
  • Despesas de venda (incluindo comissões de agente imobiliário a 6%): $15.000
  • Lucro líquido: $250.000 – $209.000 – $15.000 = $26.000

Dado o teu investimento total de $209.000, o teu lucro líquido é de $26.000. Para calcular o ROI, divide o lucro líquido pelo investimento total:

  • ROI = (Lucro líquido / Investimento total) x 100 = ($26.000 / $209.000) x 100 = 12,44%

Neste cenário, o teu investimento “fix and flip” rendeu 12,44% em cerca de quatro meses.

Embora os números sejam hipotéticos, eles fornecem uma estrutura para entender a dinâmica financeira em jogo. Lembra-te de que cada projeto de remodelação e transformação é único e que uma pesquisa minuciosa, um orçamento preciso, o conhecimento do mercado e a obtenção da opção de financiamento correta são a chave para o sucesso.

Prós e contras de investir em imóveis fixos e imóveis novos

O investimento “fix and flip” pode representar uma via atractiva para gerar retornos potencialmente substanciais num período relativamente curto. No entanto, é importante reconhecer que esta estratégia pode não se alinhar com os objectivos financeiros ou a tolerância ao risco de todos.

Como qualquer outra oportunidade de investimento, os projectos de “consertar e inverter” têm as suas próprias vantagens e desvantagens. É fundamental ponderar cuidadosamente estes factores para determinar se este caminho é o mais adequado para ti.

Vantagens

  • Potencial para altos retornos: Um dos aspectos mais apelativos do investimento “fix and flip” é a oportunidade de obter lucros significativos num curto espaço de tempo. As reviravoltas bem sucedidas podem gerar retornos substanciais sobre o investimento, que podem ser superiores aos associados às propriedades tradicionais de aluguer a longo prazo.
  • Controlo sobre a criação de valor: Os projectos “Fix and Flip” permitem aos investidores influenciar ativamente o valor da propriedade através de renovações e actualizações. Esta abordagem prática à criação de valor pode ser mais satisfatória e potencialmente mais compensadora do que as estratégias de investimento passivas.
  • Conhecimento do mercado e desenvolvimento de competências: A participação em projectos de “fix and flip” pode melhorar a tua compreensão do mercado imobiliário e desenvolver competências valiosas em renovação, negociação e gestão de projectos. Este conhecimento pode ser útil para futuros investimentos e empreendimentos no sector imobiliário.

Desvantagens

  • Risco financeiro: O potencial de elevados retornos vem acompanhado de um nível de risco correspondente. Questões inesperadas durante o processo de renovação, como problemas estruturais ou aumento dos custos dos materiais, podem rapidamente corroer ou eliminar as margens de lucro.
  • Exigência de tempo e esforço: Os projectos “Fix and Flip” exigem uma quantidade significativa de tempo e esforço, desde a identificação da propriedade certa até à gestão das renovações e ao processo de venda. Esta estratégia de investimento pode não ser adequada para pessoas que procuram fontes de rendimento passivas.
  • Dependência do mercado: O sucesso de um projeto “fix and flip” depende muito das condições do mercado. Uma queda no mercado imobiliário pode resultar em tempos de espera mais longos ou preços de venda reduzidos, afectando a rentabilidade global ou vendendo a propriedade com prejuízo.

Guia passo-a-passo para garantir um empréstimo para consertar e reformar

O financiamento do teu projeto de “fix and flip” pode aumentar significativamente o teu poder de investimento, em comparação com o pagamento total em dinheiro.

Embora a utilização de dinheiro elimine os custos e os juros do empréstimo, a utilização de um empréstimo para aquisição de imóveis permite-lhe distribuir o seu capital por vários projectos, aumentando potencialmente os seus rendimentos globais. Os empréstimos também podem proporcionar um amortecedor para despesas inesperadas, assegurando que não estica demasiado os seus recursos.

Agora, vamos explorar os passos gerais para garantir um empréstimo para aquisição de bens imóveis, tendo em conta que as especificidades podem variar consoante as entidades financiadoras.

1. Compreende o teu projeto e as tuas necessidades

Antes de abordar os credores, tem um conhecimento claro do seu projeto. Conhece o preço de compra, os custos estimados de renovação, o valor estimado após a reparação (ARV) e o calendário. Estar bem informado demonstra às entidades financiadoras que estás a falar a sério e que fizeste os teus trabalhos de casa.

2. Verifica a tua saúde financeira

Os credores avaliarão os teus bens e o teu historial financeiro para avaliar o risco. Certifica-te de que as tuas credenciais estão em boa forma e organiza os teus documentos financeiros. Embora os requisitos variem, estar preparado com declarações financeiras pessoais e declarações de impostos pode ajudar a reforçar a tua candidatura.

3. Prepara uma proposta detalhada

Cria um plano de negócios convincente que descreva o âmbito do teu projeto. Inclui os detalhes da compra, o orçamento da renovação, as comparações que suportam o seu ARV e o seu plano para executar a reviravolta. Uma proposta detalhada pode ajudar a convencer os financiadores da viabilidade e rentabilidade do teu projeto.

4. Aplica e revê as condições

Depois de selecionar um credor, apresenta a sua candidatura juntamente com a documentação necessária. Prepara-te para discutir as condições, como as taxas de juro, os rácios empréstimo/valor e os planos de reembolso. Assegura-te de que as condições do empréstimo se adequam ao teu plano de negócios para o “fix and flip”.

5. Fecha o empréstimo

Depois de o teu empréstimo ser aprovado, haverá um processo de encerramento semelhante ao da compra de uma propriedade. Isto envolve a assinatura de documentos, o pagamento de quaisquer taxas iniciais e a garantia oficial dos fundos. Certifica-te de que compreendes todos os termos e condições antes do fecho.

6. Inicia o teu projeto

Com o financiamento em vigor, estás pronto para começar o teu projeto de reparação e transformação. Gere a tua renovação de forma eficiente para te manteres dentro do orçamento e do prazo, tendo como objetivo uma venda bem sucedida e um sólido retorno do teu investimento.

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