Hay una estrategia de inversión inmobiliaria que destaca por su naturaleza dinámica y el potencial que presenta para obtener beneficios rápidos y gratificantes: arreglar y cambiar.
Este enfoque de la inversión inmobiliaria no consiste sólo en comprar barato y vender caro. Es un arte y una ciencia combinados, que exige conocer las tendencias del mercado, los costes de renovación y, lo que es más importante, financiar toda la operación eficientemente con un préstamo fix and flip.
Navegar por estas aguas financieras conlleva un conjunto único de retos y oportunidades. Desde el cálculo del valor después de la reparación (ARV) hasta la comprensión de la regla del 70%, cada paso es un componente crítico para maximizar el potencial de tu inversión.
Pero, con un planteamiento estratégico y la financiación adecuada, el mundo de la inversión «fix and flip» abre un mundo de posibilidades para hacer crecer tu cartera inmobiliaria y alcanzar tus objetivos de inversión en el mercado inmobiliario estadounidense.
¿Cómo funcionan los préstamos «Fix and Flip»?
Los préstamos Fix and Flip son herramientas financieras especializadas diseñadas para ayudar a los inversores en el proceso de compra, renovación y venta de propiedades con beneficios.
Estos préstamos se adaptan específicamente a las exigencias de plazos y costes de los proyectos de arreglar y dar la vuelta, ofreciendo una mezcla de financiación de la compra y la renovación bajo un mismo paraguas. Esta opción de financiación es crucial para aprovechar el potencial de la transformación inmobiliaria sin tener que obtener una hipoteca tradicional a largo plazo.
Para dominar las inversiones de «arreglar y cambiar» -y, por extensión, los préstamos de «arreglar y cambiar»- son fundamentales dos parámetros clave: la regla del 70% y la fórmula del valor después de la reparación (ARV). Estos principios guían a los inversores a la hora de tomar decisiones informadas sobre en qué propiedades invertir y cómo presupuestar sus proyectos.
Regla del 70
La regla del 70% es una directriz muy extendida que sugiere que un inversor no debe pagar más del 70% del ARV de una propiedad menos los costes de renovación de la misma. Esta regla es fundamental para salvaguardar tus márgenes de inversión. Te ayuda a asegurarte de que no pagas de más por una propiedad, dejando un amplio margen para los gastos de renovación y el beneficio potencial en el momento de la venta.
Valor después de la reparación (VRA)
El ARV representa el valor estimado de la propiedad una vez realizadas todas las reparaciones y mejoras. Calcular el ARV requiere una visión aguda del mercado y una comprensión de cómo las distintas mejoras aumentarán el valor de la propiedad.
Además de ser una parte clave de la regla del 70%, también desempeña un papel fundamental a la hora de determinar la cantidad que puedes pedir prestada con un préstamo de arreglar y dar la vuelta. Los prestamistas suelen utilizar el ARV para evaluar la viabilidad de tu proyecto y la relación préstamo-valor, lo que a su vez influye en su disposición a financiar tu aventura.
Propiedades en dificultades
Las propiedades en dificultades son la clave de la estrategia de arreglar y dar la vuelta, ya que permiten a los inversores comprar por debajo del valor de mercado. Se trata de viviendas que están al borde de la ejecución hipotecaria, que ya han sido embargadas y son propiedad de un banco, o que se encuentran en algún tipo de apuro financiero.
¿Qué son los inmuebles en dificultades?
Una propiedad en dificultades suele ser una vivienda cuyo propietario es incapaz de hacer frente a las obligaciones hipotecarias, lo que conduce a un estado de preejecución hipotecaria, ejecución hipotecaria o embargo por parte del banco (lo que se conoce como propiedades inmobiliarias o REO, por sus siglas en inglés). Estas situaciones surgen por diversas dificultades financieras a las que se enfrenta el propietario, como desempleo, divorcio, emergencias médicas o mala gestión financiera.
Razones de la angustia
El desamparo en las propiedades suele derivarse de las dificultades económicas que atraviesa el propietario, que le impiden mantenerse al día con los pagos de la hipoteca. Esto puede dar lugar a varias situaciones, entre ellas
- Las preejecuciones hipotecarias, en las que el prestamista ha notificado al prestatario el impago, pero la propiedad aún no ha sido ejecutada.
- Subastas de ejecución hipotecaria, en las que la propiedad se vende al mejor postor para recuperar el importe del préstamo impagado.
- Propiedades de propiedad bancaria (REO), que han sido ejecutadas y ahora son propiedad del banco.
- Propiedades propiedad del gobierno, que son viviendas embargadas por el gobierno debido a embargos fiscales u otras cuestiones legales.
Identificar propiedades en dificultades
Encontrar propiedades en dificultades requiere diligencia y, a veces, estrategias creativas, ya que no siempre aparecen en los listados inmobiliarios tradicionales. He aquí algunos métodos para identificarlas:
- Listados y bases de datos en línea: Los sitios web especializados en propiedades en dificultades pueden ser recursos inestimables. Busca listados marcados como «propiedad del banco», «REO» o «ejecución hipotecaria».
- Registros del juzgado local: Los avisos de preejecución hipotecaria y de ejecución hipotecaria son registros públicos. Visitar tu juzgado local puede descubrir inversiones potenciales.
- Trabajo en red: Agentes inmobiliarios, abogados e incluso residentes locales pueden tener pistas sobre propiedades en dificultades.
- Campañas de correo directo: Dirigirse por correo directo a los propietarios morosos en el pago de la hipoteca o los impuestos puede generar oportunidades.
- Conduce en busca de dólares: Conducir por los barrios para detectar signos de abandono, como césped crecido o ventanas tapiadas, puede indicar una propiedad en dificultades.
Aunque invertir en propiedades en dificultades puede ofrecer rendimientos significativos, es importante llevar a cabo una diligencia debida y un análisis exhaustivo del mercado.
Realizar un análisis de mercado
Llevar a cabo un análisis exhaustivo del mercado es la piedra angular del éxito de una inversión de «arreglar y dar la vuelta» y un paso fundamental para conseguir financiación. Este proceso implica evaluar diversos factores que influyen en el mercado inmobiliario, el valor de las propiedades y, en última instancia, la rentabilidad de tu inversión.
Y lo que es igual de importante, un análisis de mercado bien documentado refuerza tus argumentos a la hora de solicitar financiación a los prestamistas, demostrando la diligencia debida y el potencial de rentabilidad de la inversión.
Tendencias inmobiliarias locales
Mantener el pulso de las tendencias inmobiliarias locales es crucial para identificar el momento adecuado para comprar y vender. Esto incluye comprender las condiciones actuales y previstas del mercado, como la demanda de los compradores, los niveles de inventario y el promedio de días en el mercado. Analizar estas tendencias te ayuda a calibrar la salud general del mercado inmobiliario y a anticipar los cambios que podrían afectar a tu inversión.
Identificar los barrios deseables
El éxito de un proyecto de «arreglar y cambiar» depende de su ubicación. Investigar e identificar barrios con demanda, que muestren signos de crecimiento o que estén en proceso de revitalización puede dar lugar a operaciones más rentables. Los factores a tener en cuenta son los distritos escolares, los índices de delincuencia, los servicios locales y el acceso al transporte.
Propiedades fuera del mercado y perros pajareros inmobiliarios
Las propiedades fuera de mercado pueden ser joyas ocultas que ofrecen oportunidades de compra por debajo del precio de mercado. Una forma de encontrar estas propiedades es a través de los «perros pájaros» inmobiliarios, personas que buscan posibles oportunidades de inversión a cambio de una comisión. Los perros de presa pueden ser muy valiosos en mercados competitivos, ya que te proporcionan pistas sobre propiedades que aún no han salido al mercado, lo que te da una ventaja a la hora de adquirir propiedades prometedoras para arreglarlas y venderlas.
Evaluar el valor de la propiedad y su potencial de revalorización
Esta parte del análisis de mercado implica analizar ventas comparables (comps) en la zona, evaluar el estado de la propiedad y estimar el coste y el impacto de las reformas. Los inversores también deben tener en cuenta los factores a largo plazo que podrían afectar al valor de la propiedad, como los desarrollos de infraestructuras previstos o los cambios en las leyes de zonificación. Una valoración precisa de la propiedad garantiza que estás haciendo una inversión sólida y sienta las bases para determinar tu presupuesto de renovación y el margen de beneficio previsto.
Riesgos específicos del mercado
Cada mercado inmobiliario conlleva su propio conjunto de riesgos, como catástrofes naturales, recesiones económicas o sobresaturación de propiedades volteadas. Realizar una evaluación de riesgos como parte de tu análisis de mercado puede ayudarte a identificar y mitigar los posibles retos. Comprender estos riesgos permite a los inversores planificar contingencias y tomar decisiones de inversión más estratégicas.
Cómo estimar el ROI potencial de las propiedades inmobiliarias de segunda mano
Al considerar el rendimiento potencial de la inversión (ROI) de los proyectos inmobiliarios de arreglar y cambiar, entran en juego varios elementos clave:
- Precio de adquisición: El precio de compra de la propiedad es el punto de partida para calcular el ROI. Conseguir una propiedad por debajo del valor de mercado, lo que a menudo se consigue con propiedades en dificultades, puede aumentar sustancialmente el potencial de beneficio.
- Gastos de renovación: Incluyen todos los gastos relacionados con la rehabilitación y mejora de la propiedad. La estimación precisa de los costes de renovación es fundamental, porque subestimarlos puede mermar los beneficios, mientras que sobrestimarlos puede disuadirte de un proyecto viable. Los costes abarcan la mano de obra, los materiales, los permisos y una cobertura para reparaciones imprevistas.
- Valor después de la reparación (VRA): Es el valor previsto de la propiedad una vez terminadas todas las reformas. El ARV se determina analizando ventas comparables en la zona y comprendiendo el impacto de tus mejoras en el valor de la propiedad.
- Condiciones del mercado: Las condiciones actuales y previstas del mercado inmobiliario de tu zona influyen en el ROI. Factores como la demanda de viviendas, los tipos de interés y la estabilidad económica influyen en la rapidez y rentabilidad con que puedes vender una propiedad.
- Costes de mantenimiento: Son los costes asociados a la propiedad del inmueble durante el proceso de renovación y venta, incluidos los impuestos, el seguro, los servicios públicos y los intereses del préstamo. Minimizar el periodo de tenencia reduce estos costes, lo que a su vez puede aumentar el ROI.
- Gastos de venta: Al calcular el ROI, ten en cuenta los gastos de venta del inmueble, que pueden incluir las comisiones del agente inmobiliario, los gastos de cierre y cualquier concesión al comprador.
- Duración: La duración del proceso de renovación y venta también afecta al ROI. Un plazo más rápido significa menores costes de mantenimiento y te permite pasar antes al siguiente proyecto, aumentando potencialmente tu rentabilidad total.
Ejemplo de inversión «Fix and Flip
Veamos ahora un ejemplo hipotético que ilustra el proceso de arreglar y convertir, desde la adquisición hasta la venta.
Encontrar la propiedad adecuada
Te encuentras con una propiedad en apuros en un barrio prometedor. La casa, aunque necesita importantes actualizaciones y reparaciones, está situada en una zona conocida por su creciente valor inmobiliario. Compras la propiedad por 150.000 $, un precio muy inferior al valor de mercado estimado de 250.000 $ debido a su estado.
Financiación del proyecto
Para financiar la compra y la renovación, consigues un préstamo a corto plazo con un tipo de interés del 10% anual. Dado el alcance del trabajo necesario, calculas los costes de renovación en 50.000 $. Esto incluye materiales, mano de obra, permisos y un imprevisto para gastos inesperados.
Fase de renovación
Durante los tres meses siguientes, gestionas diligentemente el proceso de renovación. Las reformas incluyen una remodelación de la cocina, mejoras en el cuarto de baño, nuevos suelos en toda la casa y una capa de pintura fresca por dentro y por fuera. Además, mejoras el aspecto de la acera con mejoras paisajísticas.
Costes de mantenimiento
Durante la renovación, incurres en gastos de mantenimiento por un total de 9.000 $. Estos costes comprenden los impuestos sobre la propiedad, el seguro, las facturas de los servicios públicos y los intereses del préstamo.
Vender la propiedad
Una vez terminadas las reformas, la propiedad tiene un aspecto espectacular y está lista para salir al mercado. Basándote en ventas comparables en la zona y en la calidad de tus mejoras, el valor después de la reparación (ARV) de la propiedad se estima en 250.000 $. Pones la vivienda en venta y, al cabo de un mes, aceptas una oferta por el precio de venta.
Calcular el ROI
Ahora, vamos a desglosar los números para entender tu retorno de la inversión (ROI):
- Precio de compra: 150.000
- Costes de renovación: $50,000
- Gastos de mantenimiento: $9,000
- Inversión total: 209.000
- Precio de venta: 250.000
- Gastos de venta (incluidas las comisiones del agente inmobiliario al 6%): 15.000 $.
- Beneficio neto: 250.000 $ – 209.000 $ – 15.000 $ = 26.000 $.
Dada tu inversión total de 209.000 $, tu beneficio neto es de 26.000 $. Para calcular el ROI, divide el beneficio neto por la inversión total:
- ROI = (Beneficio neto / Inversión total) x 100 = (26.000 $ / 209.000 $) x 100 = 12,44%.
En este caso, tu inversión en «arreglar y dar la vuelta» produjo un rendimiento del 12,44% en aproximadamente cuatro meses.
Aunque las cifras son hipotéticas, proporcionan un marco para comprender la dinámica financiera en juego. Recuerda que cada proyecto de arreglar y dar la vuelta es único, y que la investigación exhaustiva, el presupuesto preciso, el conocimiento del mercado y la obtención de la opción de financiación adecuada para arreglar y dar la vuelta son las claves del éxito.
Pros y contras de la inversión «Fix and Flip
Arreglar y dar la vuelta a una vivienda puede ser una vía atractiva para generar rendimientos potencialmente sustanciales en un periodo relativamente corto. Sin embargo, es importante reconocer que esta estrategia puede no ajustarse a los objetivos financieros o a la tolerancia al riesgo de todo el mundo.
Como cualquier oportunidad de inversión, los proyectos de arreglar y dar la vuelta tienen sus propias ventajas e inconvenientes. Es crucial sopesar estos factores cuidadosamente para determinar si esta vía es adecuada para ti.
Ventajas
- Potencial de grandes beneficios: Uno de los aspectos más atractivos de la inversión «arreglar y cambiar» es la oportunidad de obtener importantes beneficios en poco tiempo. Las inversiones exitosas pueden generar beneficios sustanciales, que podrían ser superiores a los asociados a las propiedades tradicionales de alquiler a largo plazo.
- Control sobre la creación de valor: Los proyectos de arreglar y dar la vuelta permiten a los inversores influir activamente en el valor de la propiedad mediante renovaciones y mejoras. Este enfoque práctico de la creación de valor puede ser más satisfactorio y potencialmente más gratificante que las estrategias de inversión pasivas.
- Conocimiento del mercado y desarrollo de habilidades: Participar en proyectos de arreglar y dar la vuelta puede mejorar tu comprensión del mercado inmobiliario y desarrollar valiosas habilidades de renovación, negociación y gestión de proyectos. Estos conocimientos pueden ser útiles para futuras inversiones e iniciativas en el sector inmobiliario.
Desventajas
- Riesgo financiero: La posibilidad de obtener grandes beneficios conlleva el correspondiente nivel de riesgo. Los problemas inesperados durante el proceso de renovación, como los problemas estructurales o el aumento de los costes de material, pueden erosionar o eliminar rápidamente los márgenes de beneficio.
- Exigencia de tiempo y esfuerzo: Los proyectos de arreglar y dar la vuelta exigen una cantidad significativa de tiempo y esfuerzo, desde la identificación de la propiedad adecuada hasta la gestión de las reformas y la navegación por el proceso de venta. Esta estrategia de inversión puede no ser adecuada para personas que buscan fuentes de ingresos pasivos.
- Dependencia del mercado: El éxito de un proyecto de «arreglar y voltear» depende en gran medida de las condiciones del mercado. Una recesión del mercado inmobiliario puede prolongar el tiempo de espera o reducir los precios de venta, lo que repercute en la rentabilidad general o en la venta del inmueble con pérdidas.
Guía Paso a Paso para Conseguir un Préstamo de Arreglo y Conversión
Financiar tu proyecto de arreglar y convertir puede ampliar significativamente tu poder de inversión en comparación con pagar todo en efectivo.
Mientras que el uso de efectivo elimina los costes e intereses del préstamo, el apalancamiento de un préstamo para arreglar y dar la vuelta te permite distribuir tu capital entre varios proyectos, aumentando potencialmente tus beneficios globales. Los préstamos también pueden servirte de amortiguador para gastos imprevistos, asegurándote de no estirar demasiado tus recursos.
Ahora, vamos a explorar los pasos generales para conseguir un préstamo para arreglar y convertir, teniendo en cuenta que los detalles pueden variar según el prestamista.
1. Entiende tu proyecto y tus necesidades
Antes de ponerte en contacto con los prestamistas, entiende bien tu proyecto. Conoce el precio de compra, los costes de renovación estimados, el valor después de la reparación (VRA) previsto y el calendario. Estar bien informado demuestra a los prestamistas que vas en serio y que has hecho los deberes.
2. Comprueba tu salud financiera
Los prestamistas evaluarán tus activos y tu historial financiero para valorar el riesgo. Asegúrate de que tus credenciales están en buena forma y organiza tus documentos financieros. Aunque los requisitos varían, estar preparado con estados financieros personales y declaraciones de impuestos puede ayudar a reforzar tu solicitud.
3. Elaborar una propuesta detallada
Crea un plan de negocio convincente que describa el alcance de tu proyecto. Incluye los detalles de la compra, el presupuesto de renovación, los datos comparativos que respalden tu ARV y tu plan para llevar a cabo la operación. Una propuesta detallada puede ayudar a convencer a los prestamistas de la viabilidad y rentabilidad de tu proyecto.
4. Aplicar y revisar las condiciones
Una vez que hayas seleccionado un prestamista, presenta tu solicitud junto con toda la documentación requerida. Prepárate para discutir las condiciones, como los tipos de interés, la relación préstamo-valor y los plazos de amortización. Asegúrate de que las condiciones del préstamo se ajustan a tu plan de negocio para el «arreglar y dar la vuelta».
5. Cierra el Préstamo
Una vez aprobado tu préstamo, habrá un proceso de cierre similar al de la compra de una propiedad. Esto implica firmar los documentos, pagar las comisiones iniciales y asegurar oficialmente los fondos. Asegúrate de que entiendes todos los términos y condiciones antes del cierre.
6. Inicia tu proyecto
Una vez conseguida la financiación, estás listo para empezar tu proyecto de «arreglar y voltear». Gestiona la reforma con eficacia para ajustarte al presupuesto y al calendario, con el objetivo de vender con éxito y rentabilizar tu inversión.
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