Términos básicos utilizados en la inversión y financiación inmobiliarias

¿Sabías que el acrónimo DSCR significa Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda, una métrica crucial en la inversión y financiación inmobiliarias? Es sólo uno de los muchos términos que pueden parecer una lengua extranjera para los nuevos inversores que navegan por el mercado inmobiliario estadounidense.

Este artículo pretende desmitificar estos términos, sirviendo de guía exhaustiva para quienes buscan comprender y utilizar mejor el lenguaje básico de la inversión y la financiación inmobiliarias. Desde los tipos de refinanciación hasta los distintos préstamos y más allá, desmenuzamos la jerga para ayudarte a tomar decisiones informadas a la hora de invertir.

Términos de inversión inmobiliaria

En el mundo de la inversión inmobiliaria, comprender los términos clave puede marcar la diferencia. Abundan los acrónimos y las métricas, y cada uno de ellos tiene importantes implicaciones para tus decisiones de inversión.

Te explicaremos lo que significa cada uno, dándote los conocimientos que necesitas para navegar por el panorama de la inversión con confianza.

Regla del 1

Regla empírica de la inversión inmobiliaria que sugiere que una propiedad en alquiler debe generar unos ingresos mensuales por alquiler iguales o superiores al 1% de su precio de compra. Por ejemplo, si una propiedad se compra por 300.000 $, los ingresos mensuales por alquiler deberían ser de al menos 3.000 $ según esta regla.

Regla del 50

Otra pauta en la inversión inmobiliaria que indica que alrededor del 50% de los ingresos por alquiler se destinarán a gastos de funcionamiento, excluido el pago de la hipoteca. Así, si tu propiedad genera 3.000 $ mensuales de ingresos por alquiler, puedes esperar gastar unos 1.500 $ en gastos de funcionamiento.

Amortización

Se refiere al proceso de pagar una deuda, como una hipoteca, a lo largo del tiempo mediante pagos regulares. Una parte de cada pago se destina al principal del préstamo, y el resto a intereses. Con el tiempo, la cantidad destinada al principal aumenta.

Valor de tasación

El valor monetario estimado de una propiedad determinado por un tasador profesional. Por ejemplo, un tasador puede determinar que el valor de tasación de una casa es de 250.000 $, basándose en factores como su tamaño, estado, ubicación y ventas recientes de propiedades comparables.

Precio de venta

El precio inicial fijado por el vendedor de un inmueble. Ten en cuenta que el precio que pide el vendedor no es necesariamente el mismo que el valor de tasación o el valor actual de mercado.

Corredor

Persona que actúa como intermediario entre las partes de una transacción. En el sector inmobiliario, un agente es un profesional que representa a vendedores o compradores de inmuebles o propiedades inmobiliarias.

Tasa de capitalización

Métrica utilizada en el sector inmobiliario para medir el rendimiento potencial de una inversión. Se calcula dividiendo los ingresos netos de explotación por el valor de mercado actual del inmueble. Por ejemplo, si una propiedad genera 10.000 $ al año de ingresos netos de explotación y vale 100.000 $, la tasa de capitalización es del 10%.

Gastos de capital (CapEx)

Fondos gastados por el propietario de un inmueble en mejoras o reparaciones importantes que prolongan la vida útil del inmueble y que normalmente deben amortizarse en un periodo superior a un año. Sustituir el tejado de un inmueble de alquiler o rehacer por completo el sistema de fontanería se consideraría un gasto de capital. Ten en cuenta que los gastos de capital son distintos de los gastos de explotación.

Ganancias de capital

Ganancias obtenidas por la venta de una inversión o un bien inmueble. Si compras un inmueble por 300.000 $ y luego lo vendes por 350.000 $, tu plusvalía sería de 50.000 $. Las plusvalías se gravan a un tipo de entre el 0%, el 15% o el 20%, en función de los ingresos netos imponibles del inversor. Se puede utilizar un intercambio de impuestos diferidos para aplazar el pago del impuesto sobre las plusvalías.

Devolución de efectivo sobre efectivo

Tasa de rendimiento utilizada a menudo en las transacciones inmobiliarias que calcula los ingresos en efectivo obtenidos sobre el efectivo invertido. Si invirtieras 100.000 $ en efectivo en una propiedad de alquiler y obtuvieras 11.000 $ de beneficio después de gastos en un año, tu rentabilidad en efectivo sería del 11%.

Refinanciamiento con retiro de efectivo

Una estrategia en la que un inversor refinancia su propiedad para sacar capital de la misma en efectivo. Por ejemplo, si tienes una propiedad por valor de 200.000 $ y debes 100.000 $ de hipoteca, podrías refinanciarla con un nuevo préstamo de 140.000 $, liquidar el anterior y quedarte con los 40.000 $ extra.

Gastos de cierre

Honorarios y gastos pagados al cierre de una transacción inmobiliaria. Pueden incluir el seguro del título, las tasas de tasación y las tasas de custodia. Por ejemplo, si vas a comprar una casa, puedes pagar entre el 2 y el 5% del precio de compra en concepto de gastos de cierre.

Base de costes

El coste o valor original de la propiedad cuando se adquirió por primera vez, incluido el precio de compra y otros costes de adquisición, como los gastos de cierre, los gastos legales, los gastos de registro y cualquier coste relacionado con las mejoras. Básicamente, es la base para determinar las plusvalías o minusvalías cuando se vende el inmueble.

Valor de mercado actual

El precio más probable al que se vendería una vivienda en un mercado competitivo y abierto. El valor de mercado actual de una vivienda puede determinarse observando los precios de venta recientes de viviendas similares en el mismo barrio. Ten en cuenta que el valor actual de mercado y el precio que pide el vendedor pueden ser diferentes.

Servicio de la deuda

Es el efectivo necesario para cubrir el pago de los intereses y el principal de una deuda durante un periodo determinado. Si tienes una hipoteca, el servicio mensual de la deuda es lo que pagas al banco cada mes.

Coeficiente de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)

Medida del flujo de caja disponible para pagar las obligaciones de la deuda actual. Por ejemplo, si los ingresos netos anuales de explotación de una propiedad son de 70.000 $ y el servicio anual de la deuda es de 50.000 $, el DSCR sería de 1,4.

Escritura

Un documento legal vital en las transacciones inmobiliarias, que significa la transferencia de la propiedad de un inmueble. Los tipos de escrituras -como Garantía General, Garantía Especial, Quitclaim, Concesión, Negociación y Venta, y Escritura de Fideicomiso o Hipoteca- conllevan cada una distintas implicaciones para los derechos del comprador y la protección del título.

Amortización

Disminución del valor de un activo con el paso del tiempo debido al desgaste, la edad o la obsolescencia. En la inversión inmobiliaria, los propietarios de inmuebles de alquiler pueden deducir cada año el coste de la amortización de un edificio como gasto no monetario para reducir los ingresos imponibles. Hacienda permite amortizar un inmueble de inversión residencial durante un periodo de 27,5 años. Por tanto, si tu casa tiene un coste base de 200.000 $ (excluido el valor del terreno), puedes reclamar un gasto de amortización no monetario de unos 7.273 $ al año para compensar tus ingresos netos imponibles.

Diligencia debida

Se refiere a la investigación y el análisis de una propiedad antes de finalizar una transacción. Puede incluir la revisión de los registros financieros, la comprobación de cualquier problema legal y la inspección de la propiedad. Por ejemplo, antes de comprar una propiedad de alquiler, podrías comprobar su historial de reparaciones y verificar los ingresos y gastos facilitados por el vendedor.

Fianza

Es un depósito que hace un comprador como prueba de buena fe cuando se firma el contrato de compraventa. Si vas a comprar una casa, es posible que deposites entre el 1% y el 2% del precio de compra como arras al hacer una oferta.

Depósito en garantía

Se refiere a un acuerdo financiero en el que un tercero retiene y regula el pago de los fondos necesarios para dos partes implicadas en una determinada transacción. Al comprar una casa, tu depósito de garantía puede retenerse en custodia hasta que se cierre el trato.

Hipoteca a tipo fijo

Tipo de hipoteca en el que el tipo de interés no cambia durante la vida del préstamo. Si contratas una hipoteca de tipo fijo a 30 años con un tipo de interés del 6%, pagarás el mismo tipo de interés durante todo el plazo del préstamo.

Asociación de Propietarios (HOA)

Organización dentro de una comunidad residencial que establece y aplica normas para las propiedades y sus residentes. Si compras una propiedad en una HOA, tendrás que pagar las cuotas de la HOA y cumplir todas las normas de la asociación.

Tasa Interna de Retorno (TIR)

Métrica utilizada en la presupuestación de capital para estimar la rentabilidad de posibles inversiones. La TIR es el tipo de descuento que hace que el valor actual neto (VAN) de todos los flujos de caja de un proyecto concreto sea igual a cero. Para los inversores inmobiliarios, la TIR proporciona una estimación de la rentabilidad del proyecto.

Bienes de inversión

Propiedad inmobiliaria que se adquiere con la intención de obtener un rendimiento de la inversión, ya sea mediante ingresos por alquiler, la futura reventa de la propiedad o ambas cosas.

Estrategia de inversión

Un enfoque estratégico de la inversión, diseñado para alcanzar objetivos financieros o rendimientos específicos. En el sector inmobiliario, esto podría implicar estrategias como comprar y mantener, arreglar y cambiar, o invertir en propiedades de alquiler.

Seguro del arrendador

Póliza de seguro que cubre al propietario de las pérdidas económicas relacionadas con las viviendas de alquiler. La póliza cubre el edificio, con la opción de asegurar el contenido que pertenezca al propietario. [TB1] . To dig deeper, you can check our article “Securing Your Investment: A Deep Dive Into Property Insurance Options”.

Aprovecha

El uso de capital prestado para aumentar el rendimiento potencial de una inversión. En el sector inmobiliario, el apalancamiento se consigue a menudo utilizando financiación hipotecaria para comprar una propiedad.

Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL)

Estructura empresarial estadounidense que protege a sus propietarios de la responsabilidad personal por sus deudas o responsabilidades. Los inversores inmobiliarios suelen crear una LLC para comprar propiedades con el fin de proteger su patrimonio personal de cualquier problema legal relacionado con la propiedad. [TB2] . To learn more about Legal Structures in the U.S., check out our blog post “Legal Structures Of U.S. Rental Property For Foreign Investors

Relación préstamo-valor (LTV)

Término financiero utilizado por los prestamistas para expresar la relación entre un préstamo y el valor del bien adquirido. Si vas a comprar una casa por valor de 200.000 $ y el importe de tu préstamo es de 140.000 $, tu LTV sería del 70%.

Comisión de apertura del préstamo

Comisión que cobra un prestamista para cubrir los gastos administrativos de tramitar una solicitud de préstamo. La comisión suele expresarse como porcentaje del importe del préstamo. Por ejemplo, una comisión de apertura del 2% sobre un préstamo de 200.000 $ sería de 4.000 $.

Valor de mercado

El precio más probable por el que se vendería una propiedad en un mercado competitivo y abierto, reflejando todas las condiciones y restricciones de la venta acordada.

Pago mensual

Es lo que pagas cada mes por tu hipoteca. Suele incluir capital, intereses, impuestos y seguro (PITI).

Multifamiliar

Tipo de propiedad residencial que contiene más de una unidad de vivienda. Algunos ejemplos son los dúplex, los tríplex y los edificios de apartamentos.

Ingresos netos de explotación (NOI)

Se trata de un cálculo utilizado para analizar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias generadoras de ingresos. El NOI es igual a todos los ingresos del inmueble, menos todos los gastos de explotación razonablemente necesarios, excluido el servicio de la deuda. Por ejemplo, si un inmueble genera 100.000 $ anuales de alquiler y tiene 40.000 $ de gastos de explotación, el NOI sería de 60.000 $. [TB3] . To learn more, we have an article on “How To Calculate The Viability Of Investing In Real Estate”.

Gastos de explotación

Los costes asociados al funcionamiento y mantenimiento de un inmueble. Pueden incluir gastos de gestión de la propiedad, seguros, gastos de mantenimiento, impuestos sobre la propiedad, servicios públicos y otros.

Precalificación del préstamo

Evaluación por parte de un prestamista de la capacidad de un prestatario potencial para obtener una hipoteca. Conseguir una preaprobación significa que un prestamista ha accedido a prestarte una determinada cantidad de dinero antes de que hayas encontrado una casa para comprar.

Gestión de la propiedad

El funcionamiento, control y supervisión de los bienes inmuebles. Implica los procesos, sistemas y mano de obra necesarios para gestionar el ciclo de vida de todos los bienes adquiridos, incluida la adquisición, el control, la rendición de cuentas, la responsabilidad, el mantenimiento, la utilización y la enajenación.

Propietario

Es la persona o entidad (como una SRL) que ostenta la propiedad legal de un inmueble. Esta persona o entidad tiene derecho a vender, alquilar y hacer reformas en la propiedad.

Impuestos sobre la propiedad

Impuestos pagados por un propietario a las administraciones locales, a menudo en función del valor catastral de la propiedad. Por ejemplo, si tienes una casa con un valor tasado de 200.000 $ y el tipo impositivo en tu zona es del 1,5%, pagarás 3.000 $ de impuestos sobre la propiedad cada año.

Refinanciación

El proceso de sustituir una hipoteca existente por un nuevo préstamo. Normalmente, la gente refinancia sus hipotecas para reducir sus pagos mensuales, bajar el tipo de interés, refinanciar por más de lo que debe para llevarse la diferencia en efectivo (Cash-out) o cambiar su programa de préstamo de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo. Para obtener información más detallada, consulta nuestro artículo «Cómo puede maximizar tu hipoteca un préstamo de refinanciación sobre una propiedad alquilada«.

Renovaciones

Se refiere a la actualización o mejora de un edificio o propiedad existente. Por ejemplo, un propietario puede renovar su cocina para aumentar el valor de la vivienda.

Retorno de la inversión (ROI)

Medida de rendimiento utilizada para evaluar la eficacia de una inversión o comparar la eficacia de varias inversiones diferentes. El ROI trata de medir directamente la cantidad de rendimiento de una inversión concreta, en relación con el coste de la inversión.

Intercambio con impuestos diferidos

También conocida como intercambio 1031, esta estrategia permite a un inversor vender una propiedad y reinvertir los beneficios en una nueva propiedad, a la vez que aplaza todos los impuestos sobre plusvalías. Sin embargo, para aplazar totalmente el pago de cualquier impuesto, el IRS exige que la propiedad de sustitución tenga un valor, un patrimonio y una deuda iguales o superiores.

Seguro de título

Tipo de seguro que protege a los propietarios de bienes inmuebles y a los prestamistas contra cualquier pérdida o daño que puedan sufrir a causa de gravámenes, cargas o defectos en el título de propiedad.

Tipo de propiedad

Se refiere a las distintas categorías de bienes inmuebles, como residenciales, comerciales, industriales, etc.

Tipos de préstamos

Hay muchos tipos de préstamos, como las hipotecas a tipo fijo, las hipotecas a tipo variable, los préstamos de sólo interés y otros.

Tipos de refinanciación

Esto incluye la refinanciación con tipo y plazo (cambiar el tipo de interés o el plazo del préstamo), la refinanciación con pago en efectivo (contratar una nueva hipoteca por más de lo que debes y cobrar la diferencia en efectivo) y la refinanciación con pago en efectivo (llevar dinero en efectivo a la mesa de cierre para reducir el saldo de tu hipoteca).

Suscripción

Proceso que utilizan los prestamistas para evaluar la solvencia o el riesgo de un prestatario potencial.

En conclusión, conocer a fondo los términos fundamentales de la inversión y financiación inmobiliarias en EE.UU. es un paso esencial para tomar decisiones mejor informadas y acertadas en el ámbito de la inversión inmobiliaria. Al desentrañar las complejidades de varias opciones de refinanciación, tipos de préstamos y otros conceptos pertinentes, este artículo pretende dotar a los lectores de los conocimientos necesarios para navegar mejor por el intrincado panorama del mercado inmobiliario estadounidense. Armados con esta nueva comprensión, los individuos que se embarquen en viajes de inversión inmobiliaria en EE.UU. podrán abordar las oportunidades con confianza, con más conocimientos para hablar el lenguaje del sector y optimizar sus esfuerzos financieros.

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