Termos básicos utilizados no investimento e financiamento imobiliário

Sabias que o acrónimo DSCR significa Debt Service Coverage Ratio (rácio de cobertura do serviço da dívida), uma métrica crucial no investimento e financiamento imobiliário? É apenas um dos muitos termos que podem parecer uma língua estrangeira para os novos investidores que navegam no mercado imobiliário dos EUA.

Este artigo pretende desmistificar estes termos, servindo como um guia completo para quem procura compreender e utilizar melhor a linguagem básica do investimento e financiamento imobiliário. Desde os tipos de refinanciamento até aos diferentes empréstimos e muito mais, estamos a desmistificar o jargão para te ajudar a tomar decisões informadas quando investes.

Termos de investimento imobiliário

No mundo do investimento imobiliário, compreender os termos-chave pode fazer toda a diferença. Existem muitos acrónimos e métricas, cada um com implicações significativas para as tuas decisões de investimento.

Explicaremos o que cada um deles significa, dando-te os conhecimentos necessários para navegares com confiança no panorama dos investimentos.

Regra do 1%

Uma regra geral no investimento imobiliário que sugere que uma propriedade para arrendamento deve gerar um rendimento mensal igual ou superior a 1% do seu preço de compra. Por exemplo, se uma propriedade é comprada por $300.000, então o rendimento mensal de aluguer deve ser de pelo menos $3.000 de acordo com esta regra.

Regra dos 50%

Outra diretriz no investimento imobiliário indica que cerca de 50% do rendimento do aluguer será gasto em despesas operacionais, excluindo o pagamento da hipoteca. Assim, se a tua propriedade gera $3.000 mensais em rendimentos de rendas, podes esperar gastar cerca de $1.500 em despesas operacionais.

Amortização

Refere-se ao processo de pagamento de uma dívida, como uma hipoteca, ao longo do tempo através de pagamentos regulares. Uma parte de cada pagamento vai para o capital do empréstimo, e o restante vai para os juros. Com o tempo, o montante que vai para o capital aumenta.

Valor de avaliação

O valor monetário estimado de uma propriedade, determinado por um avaliador profissional. Por exemplo, um avaliador pode determinar que o valor de avaliação de uma casa é de $250.000 com base em factores como o seu tamanho, estado, localização e vendas recentes de propriedades comparáveis.

Preço de venda

O preço inicial definido pelo vendedor de um imóvel. Tem em atenção que o preço pedido pelo vendedor não é necessariamente o mesmo que o valor avaliado ou o valor de mercado atual.

Corretor

Uma pessoa que actua como intermediário entre as partes de uma transação. No sector imobiliário, um corretor é um profissional que representa vendedores ou compradores de imóveis ou propriedades imobiliárias.

Cap rate (Taxa de capitalização)

Uma métrica utilizada no sector imobiliário para medir o retorno potencial de um investimento. É calculada dividindo o rendimento operacional líquido pelo valor de mercado atual da propriedade. Por exemplo, se uma propriedade gera $10.000 por ano em rendimento operacional líquido e vale $100.000, a cap rate é de 10%.

Despesas de capital (CapEx)

Fundos gastos pelo proprietário de um imóvel em grandes melhorias ou reparações que prolongam a vida útil do imóvel e que, normalmente, devem ser depreciados durante um período superior a um ano. Substituir o telhado de uma propriedade de aluguer ou refazer completamente o sistema de canalização seria considerado uma despesa de capital. Nota que as despesas de capital são diferentes das despesas operacionais.

Mais-valias

Lucros obtidos com a venda de um investimento ou de um imóvel. Se comprares uma propriedade por $300.000 e depois a venderes por $350.000, a tua mais-valia será de $50.000. As mais-valias são tributadas a uma taxa entre 0%, 15% ou 20%, dependendo do rendimento líquido tributável do investidor. Uma permuta com diferimento de impostos pode ser utilizada para diferir o pagamento do imposto sobre as mais-valias.

Retorno de caixa sobre caixa

Uma taxa de retorno frequentemente utilizada em transacções imobiliárias que calcula o rendimento em dinheiro obtido sobre o dinheiro investido. Se investiu $100.000 em dinheiro numa propriedade de aluguer e obteve $11.000 de lucro após as despesas num ano, o seu rendimento em dinheiro seria de 11%.

Cash-out Refinance

Uma estratégia em que um investidor refinancia a sua propriedade para retirar capital da propriedade em dinheiro. Por exemplo, se tens uma propriedade no valor de $200.000 e deves $100.000 de hipoteca, podes refinanciar para um novo empréstimo de $140.000, pagar o empréstimo antigo e ficar com os $40.000 extra.

Custos de fecho

Taxas e despesas pagas no fecho de uma transação imobiliária. Podem incluir seguro do título, taxas de avaliação e taxas de caução. Por exemplo, se estiveres a comprar uma casa, podes pagar 2-5% do preço de compra em custos de fecho.

Base de custos

O custo ou valor original da propriedade quando foi adquirida pela primeira vez, incluindo o preço de compra e outros custos de aquisição, tais como taxas de fecho, taxas legais, taxas de registo e quaisquer custos relacionados com melhorias. É essencialmente a base para determinar os ganhos ou perdas de capital quando a propriedade é vendida.

Valor de mercado atual

O preço mais provável pelo qual uma propriedade seria vendida num mercado competitivo e aberto. O valor de mercado atual de uma casa pode ser determinado analisando os preços de venda recentes de casas semelhantes no mesmo bairro. Tem em atenção que o valor de mercado atual e o preço pedido pelo vendedor podem ser diferentes.

Serviço da dívida

O dinheiro que é necessário para cobrir o reembolso dos juros e do capital de uma dívida durante um determinado período. Se tens uma hipoteca, o serviço mensal da dívida é o que pagas ao banco todos os meses.

Rácio de cobertura do serviço da dívida (DSCR)

Mede o fluxo de caixa disponível para pagar as obrigações de dívida actuais. Por exemplo, se o rendimento operacional líquido anual de um imóvel for de $70.000 e o serviço da dívida anual for de $50.000, então o DSCR será de 1,4.

Escritura

Um documento legal vital nas transacções imobiliárias, que significa a transferência da propriedade. Os tipos de escrituras – como Garantia Geral, Garantia Especial, Quitclaim, Concessão, Pechincha e Venda, e Escritura de Confiança ou Hipoteca – têm implicações diferentes nos direitos do comprador e na proteção do título.

Depreciação

Uma diminuição no valor de um ativo ao longo do tempo devido ao desgaste, idade ou obsolescência. No investimento imobiliário, os proprietários de imóveis para arrendamento podem deduzir o custo da depreciação de um edifício como uma despesa não monetária todos os anos para reduzir o rendimento tributável. O IRS permite que uma propriedade de investimento residencial seja depreciada durante um período de 27,5 anos. Assim, se a tua casa tiver uma base de custos de $200.000 (excluindo o valor do terreno), podes reclamar uma despesa de depreciação não monetária de cerca de $7.273 por ano para compensar o teu rendimento líquido tributável.

Diligência devida

Refere-se à pesquisa e análise de uma propriedade antes de finalizar uma transação. Pode incluir a revisão dos registos financeiros, a verificação de quaisquer questões legais e a inspeção da propriedade. Por exemplo, antes de comprar um imóvel para arrendamento, podes verificar o historial de reparações e verificar os rendimentos e despesas fornecidos pelo vendedor.

Dinheiro de garantia

Um depósito feito por um comprador como prova de boa fé quando o contrato de compra é assinado. Se estiveres a comprar uma casa, poderás depositar 1-2% do preço de compra como dinheiro de garantia quando fizeres uma oferta.

Caução

Refere-se a um acordo financeiro em que uma terceira parte detém e regula o pagamento dos fundos necessários para duas partes envolvidas numa determinada transação. Ao comprar uma casa, o teu depósito em dinheiro pode ser mantido em caução até o negócio ser fechado.

Hipoteca de taxa fixa

Um tipo de hipoteca em que a taxa de juro não muda ao longo da vida do empréstimo. Se subscreveres um empréstimo hipotecário de taxa fixa a 30 anos com uma taxa de juro de 6%, pagarás a mesma taxa de juro durante todo o prazo do empréstimo.

Associação de proprietários de casas (HOA)

Uma organização dentro de uma comunidade residencial que cria e aplica regras para as propriedades e os seus residentes. Se comprares uma propriedade num HOA, terás de pagar as quotas do HOA e cumprir todas as regras da associação.

Taxa interna de retorno (TIR)

Uma métrica utilizada na orçamentação de capital para estimar a rendibilidade de potenciais investimentos. A TIR é a taxa de desconto que faz com que o valor atual líquido (VAL) de todos os fluxos de caixa de um determinado projeto seja igual a zero. Para os investidores imobiliários, a TIR fornece uma estimativa da rentabilidade do projeto.

Propriedades de investimento

Propriedade imobiliária que é adquirida com a intenção de obter um retorno sobre o investimento, quer através de rendimentos de aluguer, quer através da futura revenda da propriedade, ou ambos.

Estratégia de investimento

Uma abordagem estratégica ao investimento, concebida para atingir objectivos financeiros ou rendimentos específicos. No sector imobiliário, isto pode envolver estratégias como comprar e manter, fixar e inverter, ou investir em propriedades para arrendamento.

Seguro de responsabilidade civil do proprietário

Uma apólice de seguro que cobre o proprietário de perdas financeiras relacionadas com propriedades de aluguer. A apólice cobre o edifício, com a opção de segurar os conteúdos que pertencem ao senhorio [TB1] . To dig deeper, you can check our article “Securing Your Investment: A Deep Dive Into Property Insurance Options”.

Alavancagem

A utilização de capital emprestado para aumentar o retorno potencial de um investimento. No sector imobiliário, a alavancagem é frequentemente conseguida através da utilização de financiamento hipotecário para comprar uma propriedade.

Sociedade de responsabilidade limitada (LLC)

Uma estrutura empresarial nos EUA que protege os seus proprietários da responsabilidade pessoal pelas suas dívidas ou responsabilidades. Os investidores imobiliários criam frequentemente uma LLC para comprar propriedades, de modo a proteger os seus bens pessoais de quaisquer questões legais relacionadas com a propriedade [TB2] . To learn more about Legal Structures in the U.S., check out our blog post “Legal Structures Of U.S. Rental Property For Foreign Investors

Rácio empréstimo/valor (LTV)

Termo financeiro utilizado pelos credores para expressar o rácio entre um empréstimo e o valor do ativo adquirido. Se estiveres a comprar uma casa no valor de $200.000 e o montante do teu empréstimo for de $140.000, o teu LTV será de 70%.

Taxa de originação do empréstimo

Taxa cobrada por uma instituição de crédito para cobrir os custos administrativos do processamento de um pedido de empréstimo. A taxa é frequentemente expressa como uma percentagem do montante do empréstimo. Por exemplo, uma taxa de originação de 2% num empréstimo de $200.000 seria de $4.000.

Valor de mercado

O preço mais provável pelo qual uma propriedade seria vendida num mercado competitivo e aberto, reflectindo todas as condições e restrições da venda acordada.

Pagamento mensal

É o que pagas todos os meses pela tua hipoteca. Normalmente, inclui o capital, os juros, os impostos e os seguros (PITI).

Multifamiliar

Um tipo de propriedade residencial que contém mais de uma unidade habitacional. Exemplos incluem duplexes, triplexes e edifícios de apartamentos.

Rendimento Operacional Líquido (NOI)

Trata-se de um cálculo utilizado para analisar a rentabilidade dos investimentos imobiliários geradores de rendimento. O NOI é igual a todas as receitas da propriedade, menos todas as despesas operacionais razoavelmente necessárias, excluindo o serviço da dívida. Por exemplo, se uma propriedade gera $100.000 anuais em renda e tem $40.000 em despesas operacionais, o NOI seria de $60.000 [TB3] . To learn more, we have an article on “How To Calculate The Viability Of Investing In Real Estate”.

Despesas de funcionamento

Os custos associados à gestão e manutenção de uma propriedade. Estes podem incluir taxas de gestão da propriedade, seguros, custos de manutenção, impostos sobre a propriedade, serviços públicos e muito mais.

Pre-Approval

Uma avaliação por um credor da capacidade de um potencial mutuário de se qualificar para uma hipoteca. Ser pré-aprovado significa que um credor concordou em emprestar-lhe uma certa quantia de dinheiro antes de encontrar uma casa para comprar.

Gestão de imóveis

A operação, o controlo e a supervisão de bens imóveis. Envolve os processos, os sistemas e os recursos humanos necessários para gerir o ciclo de vida de todos os bens adquiridos, incluindo a aquisição, o controlo, a prestação de contas, a responsabilidade, a manutenção, a utilização e a alienação.

Proprietário do imóvel

O indivíduo ou entidade (como uma LLC) que detém a propriedade legal de uma propriedade. Esta pessoa ou entidade tem o direito de vender, arrendar e fazer alterações à propriedade.

Impostos sobre o património

Impostos pagos por um proprietário de casa aos governos locais, muitas vezes com base no valor avaliado da propriedade. Por exemplo, se tiveres uma casa com um valor avaliado de $200.000 e a taxa de imposto na tua área for de 1,5%, pagarás $3.000 em impostos sobre a propriedade todos os anos.

Refinanciamento

O processo de substituição de uma hipoteca existente por um novo empréstimo. Normalmente, as pessoas refinanciam as suas hipotecas para reduzir os seus pagamentos mensais, baixar a sua taxa de juro, refinanciar por mais do que deve para ficar com a diferença em dinheiro (Cash-out) ou mudar o seu programa de empréstimo de uma hipoteca de taxa ajustável para uma hipoteca de taxa fixa. Para obter informações mais detalhadas, consulta o nosso artigo “Como um empréstimo de refinanciamento de uma propriedade para arrendamento pode maximizar a tua hipoteca

Renovações

Refere-se à atualização ou melhoria de um edifício ou propriedade existente. Por exemplo, um proprietário pode renovar a sua cozinha para aumentar o valor da casa.

Retorno do investimento (ROI)

Uma medida de desempenho utilizada para avaliar a eficiência de um investimento ou comparar a eficiência de vários investimentos diferentes. O ROI tenta medir diretamente o montante do retorno de um determinado investimento, relativamente ao custo do investimento.

Troca diferida de impostos

Também conhecida como troca 1031, essa estratégia permite que um investidor venda uma propriedade e reinvista os recursos em uma nova propriedade, adiando todos os impostos sobre ganhos de capital. No entanto, para adiar totalmente o pagamento de qualquer imposto, o IRS exige que a propriedade de substituição seja de valor igual ou superior, capital próprio e dívida.

Seguro de títulos

Tipo de seguro que protege os proprietários de imóveis e os credores contra qualquer perda ou dano de propriedade que possam sofrer devido a penhoras, ónus ou defeitos no título da propriedade.

Tipo de propriedade

Refere-se às várias categorias de imóveis, como residencial, comercial, industrial, etc.

Tipos de empréstimos

Existem muitos tipos de empréstimos, incluindo hipotecas de taxa fixa, hipotecas de taxa ajustável, empréstimos só com juros, entre outros.

Tipos de refinanciamento

Isto inclui o refinanciamento da taxa e do prazo (alteração da taxa de juro ou do prazo do empréstimo), o refinanciamento de saída (subscrição de uma nova hipoteca por um valor superior ao que deve e recebimento da diferença em dinheiro) e o refinanciamento de entrada (entrada de dinheiro na mesa de fecho para reduzir o saldo da hipoteca).

Subscrição

O processo que os mutuantes utilizam para avaliar a capacidade de crédito ou o risco de um potencial mutuário.

Concluindo, obter uma compreensão firme dos termos fundamentais do investimento e financiamento imobiliário nos EUA é um passo essencial para tomar decisões mais bem informadas e bem-sucedidas no domínio do investimento imobiliário. Ao desvendar as complexidades de várias opções de refinanciamento, tipos de empréstimo e outros conceitos pertinentes, este artigo tem como objetivo capacitar os leitores com os conhecimentos necessários para navegar melhor na intrincada paisagem do mercado imobiliário dos EUA. Armados com esta nova compreensão, os indivíduos que embarcam em viagens de investimento imobiliário nos EUA podem abordar as oportunidades com confiança, com mais conhecimentos para falar a linguagem da indústria e otimizar os seus esforços financeiros.

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