Os EUA são um destino atrativo para os estrangeiros que procuram investir em imobiliário, com um número crescente de investidores à procura de arrendamentos de longo e curto prazo. No entanto, o processo de compra de imóveis nos EUA por estrangeiros pode ser complexo. Há regras a seguir, documentos a apresentar e regulamentos a ter em conta.
Neste guia passo-a-passo, vamos explorar os componentes críticos de como os cidadãos não americanos podem comprar imóveis americanos para arrendamento:
- Como pesquisar o mercado imobiliário dos EUA
- Encontrar um agente imobiliário de confiança
- Financiamento do imóvel
- Fazer uma oferta
- Compreender a legislação fiscal dos EUA
Este guia contém o conhecimento e os recursos necessários para fazer um investimento imobiliário informado nos EUA.
Pesquisar o mercado imobiliário dos EUA
Os compradores estrangeiros devem efetuar uma investigação exaustiva e conhecer profundamente o mercado dos EUA. Alguns elementos cruciais a considerar durante este processo incluem:
Tipo de propriedade
Os estrangeiros interessados em investir em imóveis para arrendamento nos EUA devem decidir que tipo de investimento se adequa às suas necessidades. É vital pesquisar o historial de arrendamento da zona, como são as outras casas unifamiliares, condomínios e propriedades circundantes, e a procura de arrendamentos de longa ou curta duração (STR). Os alugueres de longa duração podem proporcionar um fluxo de rendimento fiável e estável, mas os alugueres de curta duração (AirBnb, VRBO, booking.com, etc.) podem gerar um rendimento de aluguer mais elevado, embora possam ser sazonais e menos previsíveis.
Localização do imóvel
As propriedades em locais populares, tais como cidades costeiras, pontos turísticos ou centros urbanos, têm normalmente taxas de aluguer mais elevadas. Também vale a pena pesquisar estados populares para compradores estrangeiros, incluindo Arizona, Texas, Flórida, Carolina do Norte, Carolina do Sul, Geórgia, Alabama, Nova Iorque, Illinois, Michigan, Wisconsin e Califórnia.
Receitas de rendas vs. despesas
Ao pesquisar e analisar um investimento para arrendamento nos EUA, os compradores estrangeiros devem avaliar o rendimento potencial da propriedade em relação ao seu custo para determinar a sua rentabilidade. Esta análise consiste em examinar o fluxo de caixa gerado pelo imóvel e calcular o seu retorno sobre o investimento (ROI). Outros indicadores financeiros incluem a cap rate, o retorno de caixa e o rendimento líquido de exploração (NOI).
Requisitos legais e legislação fiscal dos EUA
Esta investigação inclui a compreensão e o cumprimento de regulamentos imobiliários específicos do estado, tais como a obtenção de autorizações ou licenças. Além disso, quando os compradores estrangeiros obtêm rendimentos de arrendamento nos EUA, pagam impostos federais e estaduais sobre o rendimento.
Encontrar um agente imobiliário de renome
Existem várias formas de realizar este processo, tais como perguntar a conhecidos de confiança que tenham tido sucesso a investir em imóveis no estrangeiro, pesquisar e contactar agentes imobiliários em áreas conhecidas por trabalharem com investidores estrangeiros e ler opiniões de outros compradores internacionais. Além disso, muitas agências especializam-se no trabalho com estrangeiros e oferecem serviços adaptados especificamente às suas necessidades específicas – como o fornecimento de informações aprofundadas sobre os mercados locais e as opções de financiamento.
Ao procurar um agente e uma corretora respeitáveis com quem trabalhar, tenha em conta a sua reputação:
- Experiência de trabalho com cidadãos estrangeiros: Os compradores estrangeiros devem procurar um agente imobiliário com experiência na comunicação entre línguas e culturas. Um agente que já tenha trabalhado com estrangeiros anteriormente estará familiarizado com o processo de compra de casa local, documentação, opções de financiamento e requisitos fiscais exclusivos para investidores estrangeiros.
- Experiência de trabalho com investidores em propriedades de aluguer: Os investidores que compram uma propriedade para arrendamento requerem um conjunto de competências diferentes de um agente do que um proprietário de primeira habitação que compra uma residência principal. Um agente imobiliário amigo do investidor saberá como identificar propriedades geradoras de rendimento com um forte fluxo de caixa e potencial de valorização futura. Podem aconselhar os seus clientes sobre as melhores áreas de investimento com base nos seus objectivos.
Financiamento do imóvel
Uma das maiores preocupações dos estrangeiros que pretendem comprar um imóvel para arrendamento nos EUA é saber como financiar a compra. Felizmente, os não residentes podem obter empréstimos para propriedades de investimento nos EUA, mesmo sem uma pontuação de crédito ou historial de crédito nos EUA. No entanto, é importante trabalhar com uma instituição de crédito hipotecário que ofereça financiamento nos EUA especificamente concebido para cidadãos estrangeiros. Compreendem os desafios únicos dos estrangeiros na obtenção de financiamento e podem fornecer soluções exclusivas para este público.
Normalmente, é exigida uma entrada num empréstimo para uma nova aquisição, embora a percentagem possa variar consoante a entidade financiadora e o imóvel específico. Também é importante notar que muitas instituições de crédito exigem que a propriedade seja arrendada no momento da compra ou no prazo de três meses após o fecho.
Os investidores estrangeiros devem também considerar a possibilidade de deter a sua propriedade de investimento nos EUA numa entidade americana, como uma LLC. Esta medida pode ajudar a proteger os activos do investidor e a limitar a sua responsabilidade pessoal. Além disso, pode facilitar a gestão da propriedade, a cobrança de rendas e o pagamento de despesas operacionais, bem como o cumprimento dos requisitos de declaração fiscal nos EUA.
Antes de fazer uma oferta sobre um imóvel, pode ser benéfico obter uma carta de pré-aprovação. Este processo implica a apresentação de documentação financeira ao mutuante para análise da elegibilidade e pré-aceitação do empréstimo. Com a pré-aprovação, os compradores terão um nível mais elevado de certeza quanto ao montante de financiamento que podem garantir, o que os pode ajudar a fazer uma oferta mais competitiva por um imóvel e a acelerar o processo de fecho.
Como fazer uma oferta e fechar o negócio
Uma vez identificada uma propriedade de investimento adequada e obtida a pré-aprovação, é altura de fazer uma oferta e fechar o negócio. Eis os passos a seguir quando se compra um imóvel nos EUA:
Passo 1: Fazer uma oferta
Para fazer uma oferta, os compradores trabalham com um agente imobiliário licenciado que os pode ajudar a redigir um contrato de compra e venda. A oferta deve incluir o seguinte:
- O preço de compra
- Contingências (tais como financiamento, inspeção ou avaliação)
- Quaisquer outras condições importantes para o comprador
Note-se que, nalguns estados, é habitual um advogado imobiliário redigir o contrato.
Etapa 2: Diligência prévia
Depois de a oferta ser aceite, o comprador dispõe de um período de diligência durante o qual pode mandar inspecionar o imóvel profissionalmente. Durante esta parte da transação imobiliária, os compradores devem procurar defeitos comuns, tais como problemas no telhado e nos alicerces, problemas de canalização e eléctricos, defeitos no sistema AVAC, bolor ou danos causados pela água, infestações de pragas ou insectos, e analisar a lista de rendas e o historial de pagamentos do inquilino e os impostos sobre a propriedade.
Além disso, é importante notar que o mutuante também efectuará as devidas diligências no imóvel enquanto analisa o imóvel para aprovar o empréstimo. O mutuante pode garantir que a propriedade é um bom investimento efectuando a devida diligência. Um bom credor assegurará que a sua diligência é profissional e completa, fornecendo ao comprador informações fiáveis sobre o imóvel. Normalmente, isto inclui uma avaliação para determinar o valor da propriedade, uma pesquisa do título para confirmar a propriedade e quaisquer ónus ou dívidas pendentes, e uma inspeção para identificar quaisquer problemas potenciais que possam afetar o valor da propriedade ou a capacidade do mutuário para pagar o empréstimo.
Se o credor aprovar o imóvel, os investidores estrangeiros terão mais uma prova de que o imóvel que escolheram é um investimento viável. Isto é especialmente relevante para os investidores estabelecidos noutro país que não puderam inspecionar pessoalmente o imóvel.
Etapa 3: Obter financiamento
Se tudo correr bem durante o processo de diligência, o comprador deve garantir o financiamento do imóvel. Isto implica fornecer documentação ao mutuante, como o valor da propriedade, o rácio de cobertura do serviço da dívida (DSCR), a liquidez do mutuário, extractos bancários e o perfil de crédito do mutuário no seu país de origem.
Se tudo estiver correto, o credor emite um compromisso de empréstimo que define as condições do empréstimo, tais como a taxa de juro, o plano de pagamentos e os custos de encerramento. Nesta altura, o comprador terá de rever e assinar o compromisso e fornecer qualquer documentação adicional solicitada pela instituição de crédito.
Uma vez aprovado o empréstimo, a entidade credora providenciará o financiamento, e o comprador terá de levar para o fecho o pagamento da entrada exigida e os custos de fecho. O credor transfere os fundos.
Passo 4: Fechar o negócio
Finalmente, é altura de fechar o negócio. Isto implica a assinatura de todos os documentos necessários, o pagamento dos custos e taxas de encerramento e a transferência da propriedade do imóvel. Os investidores estrangeiros devem trabalhar com um advogado imobiliário e um credor com experiência em transacções transfronteiriças para garantir que tudo corre bem durante o processo de encerramento.
Compreender a legislação fiscal dos EUA
Os cidadãos estrangeiros que compram uma propriedade para arrendamento nos EUA devem estar cientes das implicações fiscais do seu investimento, mesmo que não sejam residentes nos EUA. Eis algumas considerações fundamentais:
Publicação 515 do IRS
Os cidadãos estrangeiros que recebem rendimentos de aluguer de uma propriedade nos EUA estão sujeitos ao imposto federal sobre o rendimento, ao imposto sobre mais-valias e ao imposto sucessório. Devem apresentar uma declaração de impostos nos EUA e podem ser obrigados a pagar impostos estimados ao longo do ano. Os investidores devem consultar a Publicação 515 do IRS, que descreve as regras e regulamentos para o cálculo de impostos sobre rendimentos estrangeiros.
Retenção na fonte e convenções fiscais
Os investidores estrangeiros que geram rendimentos de aluguer de propriedades nos EUA podem também estar sujeitos a retenção na fonte. Este imposto é retido pelo gestor da propriedade ou pelo agente de aluguer e pago ao IRS em nome do proprietário estrangeiro. No entanto, se existir uma convenção fiscal entre o país do comprador estrangeiro e os EUA, a retenção na fonte pode ser reduzida ou eliminada.
Vantagens fiscais de deter uma propriedade para arrendamento numa entidade dos EUA
Os cidadãos estrangeiros que detêm uma propriedade para arrendamento nos EUA numa entidade americana, como uma LLC, podem usufruir de certas vantagens fiscais. Estas entidades têm um número de identificação de contribuinte individual (ITIN), podem oferecer proteção contra a responsabilidade pessoal e proporcionar benefícios fiscais como a tributação de passagem. A tributação de passagem significa que o rendimento do aluguer gerado pela propriedade passa através da entidade e é reportado na declaração de impostos do proprietário e pago à sua taxa de imposto, em vez de ser tributado ao nível da entidade.
Conclusão
Comprar um imóvel para arrendamento nos EUA como estrangeiro requer tempo, pesquisa e colaboração com profissionais experientes. Seguir estes passos, ter em conta estes factores e conhecer as regras e os documentos necessários ajudá-lo-á a tornar o processo mais fácil de gerir e a aumentar as hipóteses de um investimento bem sucedido.
