EE.UU. es un destino atractivo para los extranjeros que desean invertir en bienes inmuebles, con un número creciente de inversores que buscan alquileres a corto y largo plazo. Sin embargo, el proceso para que los extranjeros compren propiedades en EE.UU. puede ser complejo. Hay normas que cumplir, documentos que presentar y normativas que conocer.
En esta guía paso a paso, exploraremos los componentes críticos de cómo los ciudadanos no estadounidenses pueden comprar propiedades de alquiler en Estados Unidos:
- Cómo investigar el mercado inmobiliario estadounidense
- Encontrar un agente inmobiliario de confianza
- Financiación de la propiedad
- Hacer una oferta
- Comprender las leyes fiscales de EE.UU.
Esta guía contiene los conocimientos y recursos necesarios para realizar una inversión inmobiliaria informada en EEUU.
Investiga el mercado inmobiliario estadounidense
Los compradores extranjeros deben investigar a fondo y conocer a fondo el mercado de EEUU. Algunos elementos cruciales a tener en cuenta durante este proceso son:
Tipo de propiedad
Los extranjeros interesados en invertir en propiedades de alquiler en EE.UU. deben decidir qué tipo de inversión se adaptará a sus necesidades. Es vital investigar el historial de alquileres de la zona, cómo son las otras viviendas unifamiliares, los condominios y las propiedades de los alrededores, y la demanda de alquileres a largo o corto plazo (STR). Los alquileres a largo plazo pueden proporcionar un flujo de ingresos fiable y constante, pero los alquileres a corto plazo (AirBnb, VRBO, booking.com, etc.) pueden generar mayores ingresos por alquiler, aunque pueden ser estacionales y menos predecibles.
Ubicación de la propiedad
Las propiedades situadas en lugares populares, como ciudades costeras, puntos turísticos o centros urbanos, suelen tener precios de alquiler más elevados. También merece la pena investigar los estados más populares para los compradores extranjeros, como Arizona, Texas, Florida, Carolina del Norte, Carolina del Sur, Georgia, Alabama, Nueva York, Illinois, Michigan, Wisconsin y California.
Ingresos por alquiler frente a gastos
Al investigar y analizar una inversión de alquiler en EEUU, los compradores extranjeros deben evaluar los ingresos potenciales del inmueble frente a su coste para determinar su rentabilidad. Este análisis implica examinar el flujo de caja generado por la propiedad y calcular su rendimiento de la inversión (ROI). Otros parámetros financieros son la tasa de capitalización, el rendimiento de la tesorería y los ingresos netos de explotación (NOI).
Requisitos legales y legislación fiscal estadounidense
Esta investigación incluye comprender y seguir la normativa inmobiliaria específica de cada estado, como la obtención de permisos o licencias. Además, cuando los compradores extranjeros obtienen ingresos por alquiler en EEUU, pagan impuestos federales y estatales sobre la renta.
Encontrar un agente inmobiliario reputado
Hay múltiples formas de llevar a cabo este proceso, como preguntar a conocidos de confianza que hayan tenido éxito invirtiendo en bienes inmuebles en el extranjero, investigar y contactar con agentes inmobiliarios en zonas conocidas por trabajar con inversores extranjeros, y leer opiniones de otros compradores internacionales. Además, muchas agencias están especializadas en trabajar con extranjeros y ofrecen servicios adaptados específicamente a sus necesidades particulares, como proporcionar información detallada sobre los mercados locales y las opciones de financiación.
Cuando busques un agente y una correduría de confianza con los que trabajar, ten en cuenta su:
- Experiencia trabajando con extranjeros: Los compradores extranjeros deben centrarse en encontrar un agente inmobiliario con experiencia en la comunicación a través de idiomas y culturas. Un agente que haya trabajado antes con extranjeros estará familiarizado con el proceso local de compra de vivienda, la documentación, las opciones de financiación y los requisitos fiscales propios de los inversores extranjeros.
- Experiencia trabajando con inversores en propiedades de alquiler: Los inversores que adquieren una propiedad de alquiler requieren de un agente una serie de habilidades diferentes a las de un propietario primerizo que compra una vivienda principal. Un agente inmobiliario amigo de los inversores sabrá cómo identificar propiedades que produzcan ingresos, con un fuerte flujo de caja y potencial de revalorización futura. Pueden asesorar a sus clientes sobre las mejores zonas de inversión en función de sus objetivos.
Financiación de la propiedad
Una de las mayores preocupaciones de los extranjeros que quieren comprar un inmueble de alquiler en EE.UU. es cómo financiar la compra. Afortunadamente, los no residentes pueden obtener préstamos para propiedades de inversión en EE.UU. incluso sin tener una puntuación de crédito o un historial crediticio estadounidenses. Sin embargo, es importante trabajar con un prestamista hipotecario que ofrezca financiación estadounidense específicamente diseñada para extranjeros. Comprenden las dificultades específicas de los extranjeros para obtener financiación y pueden ofrecer soluciones especialmente adaptadas a este público.
Normalmente se exige un pago inicial en un préstamo para Nueva Compra, aunque el porcentaje puede variar según el prestamista y la propiedad concreta. También es importante tener en cuenta que muchos prestamistas exigen que el inmueble esté alquilado en el momento de la compra o en los tres meses siguientes al cierre.
Los inversores extranjeros también deben considerar la posibilidad de mantener sus inversiones inmobiliarias en EE.UU. en una entidad estadounidense, como una LLC. Hacerlo puede ayudar a proteger los activos del inversor y limitar su responsabilidad personal. Además, puede facilitar la gestión de la propiedad, el cobro del alquiler y el pago de los gastos de explotación, así como el cumplimiento de los requisitos fiscales estadounidenses.
Antes de hacer una oferta sobre una propiedad, puede ser beneficioso obtener una carta de preaprobación. Este proceso implica presentar la documentación financiera a la entidad crediticia para que revise la elegibilidad y preacepte el préstamo. Con la preaprobación, los compradores tendrán un mayor nivel de certeza sobre el importe de la financiación que pueden conseguir, lo que puede ayudarles a hacer una oferta más competitiva por una propiedad y acelerar el proceso de cierre.
Cómo hacer una oferta y cerrar el trato
Una vez identificada una propiedad de inversión adecuada y obtenida la aprobación previa, es hora de hacer una oferta y cerrar el trato. Estos son los pasos que hay que seguir al comprar una propiedad en EE.UU:
Paso 1: Haz una oferta
Para hacer una oferta, los compradores trabajan con un agente inmobiliario autorizado que puede ayudarles a redactar un contrato de compraventa. La oferta debe incluir lo siguiente:
- El precio de compra
- Imprevistos (como financiación, inspección o tasación)
- Cualquier otra condición importante para el comprador
Ten en cuenta que, en algunos estados, es habitual que un abogado inmobiliario redacte el contrato.
Paso 2: Diligencia debida
Una vez aceptada la oferta, el comprador dispondrá de un periodo de diligencia debida durante el cual podrá hacer inspeccionar profesionalmente el inmueble. Durante esta parte de la transacción inmobiliaria, los compradores deben buscar defectos comunes, como problemas en el tejado y los cimientos, problemas de fontanería y electricidad, defectos en el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado, moho o daños por agua, plagas o infestaciones de insectos, y revisar la lista de alquileres y el historial de pagos de los inquilinos y los impuestos sobre la propiedad.
Además, es importante tener en cuenta que el prestamista también llevará a cabo la diligencia debida sobre la propiedad mientras la revisa para aprobar el préstamo. El prestamista puede asegurarse de que la propiedad es una inversión sólida realizando la diligencia debida. Un buen prestamista se asegurará de que su diligencia debida sea profesional y exhaustiva, proporcionando al comprador información fidedigna sobre la propiedad. Esto suele incluir una tasación para determinar el valor de la propiedad, una búsqueda de títulos para confirmar la propiedad y cualquier gravamen o deuda pendiente, y una inspección para identificar cualquier problema potencial que pudiera afectar al valor de la propiedad o a la capacidad del prestatario para devolver el préstamo.
Si el prestamista aprueba la propiedad, proporciona una prueba más a los inversores extranjeros de que la propiedad elegida es una inversión viable. Esto es especialmente relevante para los inversores establecidos en otro país que no han podido inspeccionar la propiedad personalmente.
Paso 3: Obtener financiación
Suponiendo que todo vaya bien durante la diligencia debida, el comprador debe asegurar la financiación de la propiedad. Esto implica proporcionar documentación al prestamista, como el valor de la propiedad, el coeficiente de cobertura del servicio de la deuda (DSCR), la liquidez del prestatario, extractos bancarios y el perfil crediticio del prestatario en su país de origen.
Si todo es correcto, el prestamista emitirá un compromiso de préstamo en el que se describirán las condiciones del préstamo, como el tipo de interés, el calendario de pagos y los gastos de cierre. En este punto, el comprador tendrá que revisar y firmar el compromiso y aportar la documentación adicional que solicite el prestamista.
Una vez aprobado el préstamo, el prestamista se encargará de la financiación, y el comprador tendrá que aportar al cierre el pago inicial y los gastos de cierre requeridos. El prestamista transferirá los fondos.
Paso 4: Cierra el trato
Por último, llega el momento de cerrar el trato. Esto implica firmar todos los documentos necesarios, pagar los gastos y tasas de cierre y transferir la propiedad del inmueble. Los inversores extranjeros deben trabajar con un abogado inmobiliario y un prestamista con experiencia en transacciones transfronterizas para asegurarse de que todo va bien durante el proceso de cierre.
Comprender la legislación fiscal estadounidense
Los extranjeros que adquieran un inmueble de alquiler en EEUU deben ser conscientes de las implicaciones fiscales de su inversión, aunque no sean residentes en EEUU. He aquí algunas consideraciones clave:
Publicación 515 del IRS
Los extranjeros que perciben ingresos por alquiler de una propiedad estadounidense están sujetos a los impuestos federales estadounidenses sobre la renta, sobre las plusvalías y sobre el patrimonio. Deben presentar una declaración de la renta estadounidense y es posible que tengan que pagar impuestos estimados a lo largo del año. Los inversores deben consultar la Publicación 515 del IRS, que describe las normas y reglamentos para calcular los impuestos sobre los ingresos procedentes del extranjero.
Retención a cuenta y convenios fiscales
Los inversores extranjeros que generan ingresos por alquiler de propiedades estadounidenses también pueden estar sujetos a retención fiscal. Este impuesto es retenido por el administrador de la propiedad o el agente de alquileres y pagado al IRS en nombre del propietario extranjero. Sin embargo, si existe un tratado fiscal entre el país del comprador extranjero y EEUU, la retención puede reducirse o eliminarse.
Ventajas fiscales de tener una propiedad en alquiler en una entidad estadounidense
Los extranjeros que poseen una propiedad estadounidense de alquiler en una entidad estadounidense, como una SRL, pueden disfrutar de ciertas ventajas fiscales. Estas entidades tienen un número de identificación individual del contribuyente (ITIN), pueden ofrecer protección frente a la responsabilidad personal y proporcionan ventajas fiscales como la tributación directa. Esto significa que los ingresos por alquiler generados por la propiedad pasan a través de la entidad, se declaran en la declaración de la renta del propietario y se pagan a su tipo impositivo, en lugar de tributar a nivel de la entidad.
Conclusión
Comprar un inmueble de alquiler en EE.UU. como extranjero requiere tiempo, investigación y colaboración con profesionales experimentados. Seguir estos pasos, tener en cuenta estos factores y conocer las normas y documentos necesarios te ayudará a que el proceso sea más manejable y aumentará las posibilidades de éxito de la inversión.
