¿Es el sector inmobiliario una buena inversión a pesar de la subida de los tipos de interés?

Los bienes inmuebles se han considerado durante mucho tiempo un refugio seguro en el mundo de las inversiones. Pero, cuando suben los tipos de interés, muchos inversores extranjeros cuestionan la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias de alquiler residencial a largo plazo en Estados Unidos.

¿Invertir en bienes inmuebles sigue siendo una buena jugada, incluso con la subida de los tipos de interés? Esta pregunta no sólo es pertinente, sino crucial en nuestro clima económico actual.

Esta entrada del blog pretende arrojar luz sobre esta acuciante cuestión. Examinaremos la influencia de los tipos de interés en el mercado inmobiliario y exploraremos las posibles ventajas de las propiedades residenciales de alquiler como opción de inversión viable, a pesar de los elevados tipos de interés.

Tanto si te estás sumergiendo en el mundo inmobiliario como si ya has empezado a construir tu cartera, este post te proporcionará ideas que podrían ayudarte a dar forma a tu estrategia de inversión.

Cómo afecta el aumento de los tipos de interés a las inversiones inmobiliarias

La bajada de los tipos de interés abarata los préstamos, lo que hace más asequible la compra de inmuebles para inversores y compradores de viviendas. Esta asequibilidad puede estimular la demanda en el mercado inmobiliario, haciendo subir potencialmente los precios de los inmuebles. Durante los periodos en que la Reserva Federal aumenta los intereses, también aumenta el coste de los préstamos, lo que puede reducir la asequibilidad y frenar la demanda a corto plazo.

Sin embargo, las subidas de los tipos de interés no son necesariamente malas noticias para los inversores inmobiliarios. Esto se debe a que los arrendadores pueden tener más margen para aumentar los precios de los alquileres durante los periodos de crecimiento económico e inflación, lo que conduce a un aumento de los ingresos netos de explotación (NOI) y a mayores tasas de capitalización (cap), con rendimientos potencialmente mayores.

Además, a medida que suban los tipos hipotecarios, es posible que menos estadounidenses puedan permitirse comprar una vivienda debido al aumento de los costes de los préstamos y a los mayores pagos mensuales. Este escenario podría aumentar la demanda de propiedades de alquiler, permitiendo a los inversores inmobiliarios sacar provecho de un mayor número de inquilinos potenciales. De hecho, esta tendencia se ha observado históricamente, cuando unos tipos de interés más altos han dado lugar a un mercado de alquiler reforzado.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que los mercados inmobiliarios no se ajustan a las subidas de tipos de la noche a la mañana. Puede pasar tiempo hasta que estos cambios calen en el mercado e influyan en el valor de las propiedades y en los precios de los alquileres. Por tanto, la paciencia y la planificación estratégica son fundamentales para navegar por el mercado inmobiliario estadounidense en medio de la fluctuación de los tipos de interés.

Inmuebles residenciales frente a inmuebles comerciales

Hay dos sectores principales en la inversión inmobiliaria: el residencial y el comercial. Cada uno ofrece ventajas y retos únicos, y en periodos de tipos de interés altos, la dinámica de la inversión inmobiliaria puede cambiar notablemente.

Inmuebles residenciales

Los bienes inmuebles residenciales engloban las propiedades donde vive la gente, como casas unifamiliares, apartamentos y casas adosadas. Una ventaja significativa de los bienes inmuebles residenciales durante los periodos de tipos de interés altos es su inherente estabilidad de la demanda.

Aunque suban los tipos, la gente siempre necesitará un lugar donde vivir. Si la compra de una vivienda resulta demasiado cara debido a los altos tipos de interés, es posible que más gente recurra al alquiler, lo que podría aumentar los ingresos por alquiler de los propietarios.

Otra ventaja clave de los bienes inmuebles residenciales es su relativa sencillez. Los conceptos y procesos implicados son más fáciles de entender para la mayoría de la gente, porque están familiarizados con sus propias experiencias inmobiliarias. Además, los inmuebles residenciales suelen tener costes de adquisición más bajos que los comerciales, lo que los hace más accesibles para los nuevos inversores.

Inmuebles comerciales

Los inmuebles comerciales incluyen propiedades utilizadas con fines empresariales, como edificios de oficinas, tiendas minoristas y almacenes. Estos inmuebles suelen ofrecer mayores ingresos brutos y contratos de arrendamiento más largos que los inmuebles residenciales.

Sin embargo, los inmuebles comerciales pueden ser más complejos y requerir una mayor inversión inicial. Los arrendamientos comerciales son más intrincados, y la gestión de inmuebles comerciales suele requerir un conocimiento más profundo de las necesidades empresariales y del derecho mercantil. Además, los locales comerciales pueden permanecer vacíos más tiempo porque se tarda más en encontrar inquilinos comerciales adecuados.

Mientras que el sector inmobiliario residencial ofrece una estabilidad relativa debido a la constante demanda de viviendas, el sector inmobiliario comercial puede enfrentarse a riesgos más importantes si los inquilinos de las empresas luchan contra la subida de los tipos. Como inversor, comprender estos matices puede ayudarte a tomar decisiones informadas y adaptadas a tu tolerancia al riesgo y a tus objetivos de inversión.

Ventajas de invertir en viviendas de alquiler

Invertir en propiedades residenciales de alquiler ofrece una gran cantidad de ventajas, sobre todo en la generación de un flujo de caja sostenible y un potencial de crecimiento a largo plazo. Tanto si se trata de propiedades de alquiler unifamiliares (SFR) como multifamiliares, cada una ofrece oportunidades únicas:

Flujo de caja constante

Una de las razones más convincentes para invertir en propiedades residenciales de alquiler es el flujo de caja constante que pueden generar. Los inquilinos pagan el alquiler regularmente, lo que proporciona un flujo de ingresos constante que puede ayudar a cubrir los pagos de la hipoteca, el mantenimiento de la propiedad y otros gastos. Estos ingresos fiables pueden ser especialmente beneficiosos durante periodos de incertidumbre económica o volatilidad del mercado.

Impacto de la subida de los tipos de interés

Curiosamente, el aumento de los tipos de interés puede repercutir positivamente en los ingresos y la rentabilidad del alquiler. Ser propietario de una vivienda puede estar fuera del alcance de algunos a medida que los préstamos se encarecen, lo que aumenta la demanda de propiedades de alquiler. Este aumento de la demanda puede permitir a los propietarios aumentar los precios de los alquileres, con el consiguiente aumento potencial de sus ingresos.

Alquiler Unifamiliar vs. Multifamiliar

Tanto los alquileres unifamiliares como los multifamiliares ofrecen ventajas significativas. Las viviendas unifamiliares suelen atraer a inquilinos a largo plazo, lo que ofrece estabilidad y menor rotación. Por otro lado, las propiedades multifamiliares pueden generar mayores ingresos brutos por alquiler debido a las múltiples unidades que pagan alquiler en un mismo lugar. Aunque una unidad esté vacía, los ingresos de las demás pueden ayudar a amortiguar el impacto financiero.

Ventajas a pesar de los altos tipos de interés

Incluso en periodos de tipos de interés altos, invertir en propiedades residenciales de alquiler puede ser ventajoso. Las propiedades residenciales de inversión suelen financiarse con préstamos a tipo fijo con plazos más largos que los préstamos comerciales. El pago de la hipoteca permanece constante durante la vida del préstamo, independientemente de las fluctuaciones de los tipos de interés. Además, si los tipos de interés empiezan a bajar, a menudo existe la opción de refinanciar en efectivo, lo que aumenta aún más la flexibilidad de la inversión.

Cómo invertir en bienes inmuebles cuando los tipos de interés son altos

  • Considera las hipotecas a tipo fijo: Las hipotecas a tipo fijo ofrecen previsibilidad, ya que el tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo. Las cuotas mensuales de tu hipoteca no aumentarán, aunque lo hagan los tipos de interés.
  • Aprovecha las propiedades de alquiler: Como ya se ha mencionado, la subida de los tipos de interés puede provocar un aumento de la demanda de alquileres. Existe la oportunidad de generar mayores ingresos por alquiler, lo que puede ayudar a compensar el coste de los préstamos con intereses más altos.
  • Busca oportunidades de valor añadido: Las propiedades que necesitan mejoras o renovaciones a menudo pueden comprarse a precios más bajos. Añadiendo valor a estas propiedades, puedes aumentar su potencial de alquiler y su valor de mercado global, ayudando a contrarrestar el impacto de los altos tipos de interés.
  • Garantizar unas Reservas de Efectivo Adecuadas: Siempre es aconsejable tener una reserva de efectivo sustancial al invertir en bienes inmuebles. Esto resulta aún más crítico durante los periodos de tipos de interés altos, ya que proporciona una red de seguridad para gastos o desocupaciones inesperadas.
  • Sé paciente y estratégico: Los bienes inmuebles suelen ser una inversión a largo plazo, y mantener esta perspectiva durante los periodos de tipos de interés altos es esencial. Sé paciente, toma decisiones estratégicas y recuerda que los tipos de interés son sólo uno de los muchos factores del mercado inmobiliario.

Navegar por el panorama de la inversión

A pesar del cambiante panorama económico y de los posibles retos que plantea la subida de los tipos de interés, la viabilidad de la inversión inmobiliaria en Estados Unidos sigue siendo sólida. Proporciona oportunidades de generación de ingresos y crecimiento del capital, lo que la convierte en una valiosa incorporación a cualquier cartera de inversión.

Los inversores extranjeros pueden desbloquear un importante potencial de ingresos en el mercado inmobiliario estadounidense. Sin embargo, navegar por este terreno requiere un equipo de profesionales fiable y experimentado.

Un agente inmobiliario amigo del inversor, con su amplio conocimiento del mercado local, puede guiarte en la identificación de propiedades que se ajusten a tus objetivos de inversión. Una empresa local de gestión inmobiliaria puede garantizar el buen funcionamiento de tu inversión, ocupándose de todo, desde los problemas de los inquilinos hasta el mantenimiento y las reparaciones.

La financiación también es un aspecto crítico de la inversión inmobiliaria, y aquí es donde interviene Lendai.

Como prestamista fintech, Lendai está revolucionando la forma en que los inversores extranjeros acceden a la financiación de propiedades residenciales en Estados Unidos. Nuestros algoritmos únicos de IA y nuestra plataforma online simplifican el proceso, tradicionalmente complejo y lento, haciéndolo más rápido y eficaz.

Las asociaciones de Lendai con profesionales inmobiliarios de primera categoría, empresas de gestión de propiedades, proveedores de seguros y servicios jurídicos y fiscales, mejoran aún más nuestra oferta, proporcionando a los inversores extranjeros una solución integral y sin fisuras. Esta empresa tecnológica global no sólo está facilitando el acceso a la financiación estadounidense, sino que está igualando las condiciones para los inversores extranjeros.

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